Edqeungz
Edqeungz

фото: http://kievvlast.com.ua/

Алексей Кулагин: В столице строится в три раза меньше жилья, чем это необходимо

Генеральный директор девелоперской компании «ОМОКС» рассказал о состоянии строительной отрасли в Киеве

По данным Государственной службы статистики Украины в денежном выражении объемы строительства в январе-сентябре 2015 г. в Киеве составили около 9 млрд. грн, что на 20% меньше, чем за аналогичный период  прошлого года. Чтобы выяснить причины, приводящие к сокращению застройки, «Киев 24» обратился к генеральному директору девелоперской компании «ОМОКС» Алексею Кулагину. Беседа о состоянии строительной отрасли в Киеве и области переросла в нечто большее. Что вполне объяснимо, ведь данный вид хозяйственной деятельности плотно переплетен с жизнью государства и общества. 

- По результатам этого года темпы строительных работ сократились почти на треть по всей стране. Причем снижаются не только объемы ввода в эксплуатацию промышленных сооружений, но и жилых зданий в столице. В чем основная причина – падение платежеспособности населения или уменьшение спроса?

Если говорить о строительстве жилья, важно понимать, что сейчас время поколения, рожденного в годы надежд - с 1985 по 1992 гг.. Поэтому спрос на квартиры для молодых семей очень высокий. Но увы, он не подтвержден платежеспособностью. Чтобы оценить уровень потребности Киева и области в новых квадратных метрах, давайте обратимся к цифрам. Сейчас в столице находится около 3 млн. трудящихся, из которых примерно 1 млн. человек в возрасте от 20 до 30 лет. Это потенциально 500 тыс. семей, которые будут созданы в течение ближайших 10 лет. Другими словами, если брать по 50 кв.м. на каждую семью, суммарно получится 25 млн.кв.м. жилья необходимо построить за десять лет. Следовательно, каждый год в столице надо возводить 2,5 млн. кв. м. только под молодые семьи. Кроме этого не стоит забывать, что ежегодно в Киеве около 500 тыс. кв. м жилых площадей переходят из разряда устаревших в ветхое, в котором просто нельзя жить. Итого получаем, что только в столице спрос на жилые помещения составляет около 3 млн.кв.м в год. Пока мы строим лишь треть от этого объема. Вот и получается, что сейчас предложение в 3 раза ниже спроса.

- Значит, строить необходимо больше. Или возможности столичной строительной отрасли не позволяют удовлетворить растущий спрос?

Строители могут полностью удовлетворить спрос, но предложение нельзя поднимать, так как платежеспособность населения слишком низкая. У нас в стране все в порядке: в балансе находятся возможности строительной отрасли, людей и промышленности. У нас потенциал финансово-банковской системы слишком низкий. Деньги должны служить для реализации бизнес-инициатив и потребностей граждан. Для этого финансы должны быть доступны самым широким слоям населения через адекватную систему займов. А если у человека нет средств, его шансы на бизнес-успехи и его покупательская способность будет стремиться к нулю. В то же время,  себестоимость кирпича и бетона остаются одинаковы как Киеве, так и в Германии. Поэтому, если сейчас строить дома в необходимом объеме, их просто не смогут купить. Это не из-за того, что жилье не нужно, а потому что у жителей нет средств.

И если смотреть шире, мне, как человеку старой закалки, больно и обидно за наше государство. Например, мы строим дома, это наша коммерческая деятельность? Да, но это определение слишком узко. Не стоит забывать, что мы создаем рукотворные долгосрочные активы. Ведь срок службы жилого дома 200 лет. За это время меняется 8 поколений. А главное – мы создаем пространство для жизни и развития людей, по таким активам и умению ими управлять, можно судить о том насколько высокоорганизованно наше общество. Но если к жителям страны относятся плохо, то  они не будут иметь  достойных условий для жизни, они постепенно деградируют и станут дешевле, как основной актив государства, а с ними вместе подешевеет все: города и фабрики, заводы, которые они обслуживают, земля, которую возделывают и  национальная валюта. Если идти дальше, есть еще одна печальная закономерность данного процесса: когда государство мало делает для своих граждан, оно теряет авторитет в их лицах. Наглядный пример тому – общественные организации, стремящиеся взять роль управления страной. Не имея ни знания, ни опыта, а только лишь на окучивании негатива, результата, полезного обществу, не достичь. То есть отметим, что мы входим в полосу неконструктивных  процессов, любые планы и прогнозы не имеют прочного социального базиса.

- Да, сейчас много пишут о конфликтах, возникающих вокруг различных строек. Что вы думаете по этому поводу?

Как я уже говорил, активисты это люди, которые не являются профессионалами. Но они пытаются дать заключения, что застройщики  что-то делают неправильно. В большинстве случаев во всем присутствует коррупционная составляющая. Могу с уверенностью сказать, если пикетируют застройщика, который  правильно выбрал площадку – это не мнение людей. Суть одна - организованное «снятие» денег со строительства. Как только заплатишь – разрешают строить. Таких активистов надо карать, как вымогателей.

- С активистами понятно. А как обстоят дела с проверяющими органами, стало сложнее или легче вести бизнес?

Сегодня реально работать или строить – это патриотизм в чистом виде. В настоящее время наблюдается общая тенденция: со всех кто что-то делает, проверяющие органы стараются что-то «поиметь». Например, компания «ОМОКС» реально ведет стройку. В этом году мы сдаем 45 тыс. кв.м. жилья. Но вот парадокс,  все налоговые страны стали обращаться к нам, дескать мы неправильно ведем бизнес, потому что с неправильными компаниями работали в 2015 году. При этом называют организации, о которых мы никогда даже не слышали. Налоговые службы есть во всех странах, наша компания зарегистрирована в территориальной налоговой, в которую мы  сдаем отчетность, и которая проверяет эту отчетность. Претензии возникают очень редко и по делу, так как все хорошо знают компанию «ОМОКС». Вы со мной согласитесь, что не логично предприятию  отвечать на запросы налоговых со всех регионов страны, на это  у меня просто нет времени и возможностей  физических, и самое главное, что когда у этих сторонних контролеров запрашиваешь информацию о «плохих» компаниях, они отсылают тебя по месту регистрации.

Если говорить о налогах, то они должны быть простыми: взять лист бумаги и прописать – с одной стороны обязательства компании, с другой – что она получает от государства для развития бизнеса. А вы посмотрите, что сейчас происходит. Раньше был «Налоговый кодекс» на 180 страницах, а сейчас упростили до 420. Только чтобы его вдумчиво прочитать необходимо несколько месяцев. А понять, как он работает – годы. Но как может человек нормально  работать с тем, чего не понимает, и с тем, что находится за пределами здравой логики.  Вот сами и судите, стало легче или сложнее. Сегодня в новом проекте подтасовки налогового кодекса под бюджет 2016 года, народ  уверяют в том, что наши налоги на 20% меньше германских, но молчат о том, что в Германии бизнес имеет в 30 раз больше возможностей для заработка, так как предприятия кредитуют под 1% годовых, а у нас под 30% годовых, плюс за обслуживание счетов банки снимают до 3% с оборота предприятий, что не способствует экономическому развитию страны (если о ней помнят).

- Экономическая ситуация пока не способствует возможности покупки жилья жителями столицы. Может государственные программы смогут исправить ситуацию? Планируете ли вы участвовать в таких социальных инициативах?

Я несколько раз пытался начать работать в различных государственных программах. Поэтому с полной ответственностью могу сказать - это лишь инструмент для обогащения чиновников. При первой подаче документов я выяснял как обстоят дела на самом деле, после чего забирал документы. Пока такие программы не нужны ни застройщикам ни людям. А вот реформирование финансово-банковской системы в русле державообразующих направлений, необходимо, как воздух.

- В Киеве регулярно происходят чрезвычайные ситуации, наглядный тому пример – обрушение опорной стены на пр. Краснозвездном, 14. Как вы думаете, что или кто тому виной?

Если искать виноватых, то ответственность всегда коллективная: проектировщика, застройщика и разрешительных служб. Но на проблему нужно смотреть глубже. В столице постепенно ветшает  жилой фонд и все что с этим связано, в том числе система ливневой канализации. Не секрет, что в г. Киеве очень неоднородные грунты. Грунтовые воды – основная проблема застройщиков, за последние годы уровень вод резко  возрос. Это происходит из-за устаревших систем организованного ливнеотвода и тотального уничтожения зеленых зон. К тому же центр города стоит на речке Лыбидь, которую «замуровали» под землю много лет назад. Более того, данную территорию постоянно нагружают новыми многоэтажными жилыми массивами. Это в свою очередь меняет потоки подземных вод и деформирует систему ливнеотводов. Как следствие, много веток ливневой канализации в Киеве необходимо перекладывать, но на все это нужны средства. Кроме того необходимы грамотные специалисты в данной области, которые мыслят системно. Это должны быть, прежде всего расчетчики, потому что мало нарисовать красивую картинку в типовой программе. По факту выясняется, что сейчас таких специалистов единицы, как и компаний, которые стабильно работают и сохраняют свою кадровую структуру. А для выращивания настоящих спецов необходима цепочка: опыт и знания коллектива должны передаваться. Я сам прошёл путь от мастера до генерального директора. На поддержании и развитии инженерных систем Киева качественно работают лишь две компании: «Киевводоканал» и «Киевэнерго». Со специалистами и руководителями этих организаций легко разговаривать и работать. В сущности, как ни крути, а в любом государстве главное – люди. К кадрам надо относиться бережно. Знания и диплом – это адрес приложения усилий, а опыт – это количество навыков.  Меня очень удивила статистика  по среднему возрасту ведущих специалистов в ведущих компаниях США, 75 лет. Когда вычитал, воскликнул: «ОГО!» Примечательно и мнение этого «золотого реликта» о молодежи:  основа этого мнения -  работа исключительно ради денег без  желания развивать дело. У нас в принципе такая  же «печаль».

- В чем вы видите перспективы развития строительной отрасли столицы? Может ли толчком стать объединение Киева с пригородами?

Как оптимист уверен, что причин строительной отрасли «загибаться» в Киеве и области нет. Но и факторов для ее развития как в финансовом так и законодательном аспекте, пока так же не наблюдается. Хотя нужда в нас огромна: город с плохими сетями, ветхими зданиями, требует реконструкции и строительства новых  зданий и предприятий. Мы – основа экономики, потому что в нашей отрасли задействовано около 30% трудоспособного населения. Ни для кого не секрет, что все страны после кризисов запускали свои экономики с помощью строительства. Застройщики создают рукотворные долгосрочные активы государства. С оборота данной отрасли, даже без учета налога на прибыль, государство  сегодня получает 47%  налогами и сборами.  Зажимать и ограничивать возможности строительной отрасли – это все равно, что  пилить сук, на котором сидят.

Что же касается возможности присоединения к Киеву близлежащих административных единиц, то этот  процесс должен протекать естественно. Не стоит забывать, что в пригородах разрушенная инфраструктура и слабая социальная сеть. Поэтому, в случае объединения,  людям живущим в пригородах, конечно же станет лучше, но вот нагрузка на столицу увеличится. Хотя даже без учета фактора административных укрупнений, давать дотации слабым населенным пунктам не нужно, в этом я уверен. Это вызовет процесс объединения громад. И, в конце – концов, приведет к созданию самодостаточных административных округов с новыми качествами. Но, в любом случае, расширение столицы, должно быть естественным  укрупнением, тогда польза будет взаимная.  

Яна Писарева