008
008

Документы предъявите: обзор ЖК «RIVERSIDE» от юриста

Kiev24 попросил Илону Кузину, юриста адвокатской фирмы GORO legal, рассказать все, что известно о ЖК «RIVERSIDE»

Начался новый учебный год. Впереди много интересной и полезной информации. К примеру, школьники узнают о том, что наши предки все свои селения старались размещать поближе к воде. В целом, ничего не изменилось. Только, если раньше это было жизненно необходимо, то сейчас расположение возле водоема – приятный бонус.

При этом застройщики стараются не упускать возможности лишний раз акцентировать внимание потенциальных инвесторов на такой особенности месторасположения своего ЖК. Логично, ведь кроме того, что бонус приятный, он еще и платный.

Итак, сегодня мы проанализируем (рассмотрим со всех сторон, так сказать) ЖК «RIVERSIDE», который строится возле канала в с. Погребы, Броварского района Киевской области. Kiev24 попросил Илону Кузину, юриста адвокатской фирмы GORO legal, рассказать все, что известно о ЖК «RIVERSIDE». 

Напомним, что ключевыми факторами надежности строительства является соотношение намерений застройки целевому и функциональному назначению территории, а также наличие разрешительной документации на проведение строительных работ. По-прежнему, узнать большую часть этой информации можно из общедоступных источников.

Согласно данных Публичной кадастровой карты Украины (http//:www.map.land.gov.ua), строительство «элитного пригорода 2 км от Киева» (так Застройщик описывает ЖК на сайте) ведется на земельных участках со следующими характеристиками:

Кадастровый номер

Площадь

Целевое назначение

Тип собственности / основание для застройки

3221286401:01:041:0031

0.1201 га

02.03. Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома

частная

 

Договор суперфиция № 2308/18 от 23.08.2018 года

3221286401:01:041:0036

0.12 га

частная

 

Договор суперфиция № 2908/18 от 29.08.2018 года

3221286401:01:041:0038

5.8098 га

коммунальная

 

Договор аренды земельного участка №1515 от 11.07.2017 года

 

8 лет

(далее по тексту – «Земельные участки»).

N.B. Договор суперфиция – это договор согласно условий которого собственник земельного участка предоставляет его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений.

Итак, с оформлением права пользования Земельными участками у ЖК «RIVERSIDE» все хорошо. Договоров нет в открытом доступе и на сайте ЖК, но эту информацию можно проверить в Едином реестре вещных прав на недвижимое имущество. 


Теперь о целевом и функциональном назначении.

Как Вы сами можете видить, целевое назначение Земельных участков предусматривает строительство и обслуживание многоквартирных жилых домов.

Что касается функционального назначения, указанного в Генеральном планом села Погребы, то оно предполагает строительство жилых домов, но усадебной / блочной застройки.

 

 Вполне закономерно, что в связи с вышеизложенным обстоятельством, на данную территорию (и под словом «данную» я имею в виду именно эти три земельных участка) был разработан Детальный план территории. Скачать его нельзя, но что-то мне подсказывает, что этот ДПТ предусматривает строительство ЖК «RIVERSIDE». Ну, конечно же, не именно ЖК «RIVERSIDE», а, в целом, - многоквартирную жилую застройку.

Теперь, что касается разрешительной документации.

Она должна состоять, как минимум, из следующих документов:

Уведомления о начале выполнения строительных работ (класс последствий (ответственности) СС1) или Разрешения на выполнение строительных работ (класс последствий (ответственности) СС2, СС3);
Экспертизы проекта строительства (класс последствий (ответственности) СС3);
Градостроительных условий и ограничений.

Итак, на официальном сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины в Реестре разрешительной документации (http://www.dabi.gov.ua) имеется следующая информация:

На строительство выдано Разрешение. Этот документ также размещен на сайте ЖК.

Там же можно найти и Градостроительные условия и ограничения. Данным документом, к примеру, установлена максимально допустимая высота строений – 30 м.

Поскольку ЖК «RIVERSIDE» принадлежит к сооружениям класса СС3, то в соответствии со ст. 31 Закона Украины «О градостроительной деятельности» проектная документация на строительство должна была пройти экспертизу. На сайте о таковой ни слова.

Ну, и, наверное, самое важное для ЖК, которое строятся в пригороде, – это ТУ. Все форумы засыпаны вопросами, касательно наличия у Застройщика тех. условий на подключение домов к коммуникациям.

Как вариант, он мог бы разместить эти документы на сайте ЖК, тем самым раз и навсегда покончив с хейтерами (как минимум по этому вопросу). Но то ли с документами не все так гладко, то ли черный пиар – тоже пиар.

Итак, к разрешительной документации по ЖК «RIVERSIDE» уже есть вопросы.

Теперь, что касается Заказчика строительства и тех, кто, в принципе, принимает участие в строительстве ЖК. Кто они, какова их ответственность, и какими документами она предусмотрена?

 

 

 

 

Для ответа на поставленный вопрос и, соответственно, для более глубокого анализа хорошо было бы посмотреть договора между всеми вышеперечисленными субъектами, а также сам договор купли-продажи имущественных прав, но их в свободном доступе, к сожалению, нет.

И в завершение – интересное наблюдение, если мы уже заговорили о пиаре: не стоит путать ЖК «RIVERSIDE» от «Comfort Life Development» и объекты другого (не так давно одноименного из этим ЖК) киевского девелопера «SAGA DEVELOPMENT» (ранее - «RIVERSIDE DEVELOPMENT»).

Это два разных юридических лица, которые, в состоянии на сегодня, никак не связаны. Хотя визуально (да и на слух) так и не скажешь.

Итак, на первый взгляд ЖК «RIVERSIDE» - очень даже привлекательный вариант, но если копнуть немножко глубже, то можно обнаружить отсутствие некоторых важных документов, что настораживает. С другой стороны – видно, что над проектом работают, так что вполне возможно, что в скором времени все изменится.