89491
89491

КПД социальной ответственности застройщиков

В Украине набрал обороты тренд на активную и жесткую защиту пространства (разного масштаба зеленые зоны, земли исторического и культурного наследия, обычные дворы, запрещенные места) от плотной застройки.

Быть может, мы напрасно беспокоимся? Быть может девелопер готов не только от барских щедрот построить пару спортплощадок в жилмассиве (чтоб не донимали назойливые активисты), а и работать на развитие района, да и всего Киева? 

В Украине есть закон «О государственно-частном партнерстве» (ГЧП). Согласно ему, простыми словами, земля отдается в концессию частным компаниям для строительства или реконструкции объектов, а частники не только развивают свой бизнес, но и обязаны выполнять инвестиционные обязательства. На конкурсе выбирают частного инвестора, а условия четко прописываются в договоре. Вообще же, согласно внесенным в 2015 году правкам в закон, сферы применения ГЧП могут быть любыми. 

Мэр Кличко приукрашает действительность, пиарясь на открытии построенных и отремонтированных школ и детских садов. На самом деле, мы все больше слышим и читаем новости о том, что в районах, где строятся ЖК, переполнены школы, не хватает мест для детей в дошкольных учреждениях. http://zn.ua/UKRAINE/v-stolice-kriticheski-ne-hvataet-shkol-i-detsadov-iz-za-stremitelnogo-rosta-kolichestva-novostroek-215459_.html Так, кроме Теремков, эта проблема есть на Русановских садах и Позняках. Кому, как не строителям помочь району разгрузить образовательные учреждения? А сколько квартир на сегодняшний день положено отдавать льготникам? 

Разберемся, выполняют ли застройщики свои социальные обязанности. 

С кого спрашивать? 

Прежде всего, социально-экономическая эффективность сотрудничества между застройщиком и городской властью зависит не от самого закона «О государственно-частном партнерстве», а от договора о ГЧП между сторонами. Закон – это база, а договор – это уже надстройки. Но закон не обеспечивает 100-процентных гарантий или же каких-то автоматических преимуществ сравнительно с Гражданским либо же Хозяйственным кодексом (они регулируют подписание уже привычных для всех, например, договоров о передаче функций заказчика строительства). В то же время, приватных вкладчиков настораживают сложности процедуры подписания соглашения. Например, когда право собственности на достроенный или реконструированный объект может принадлежать только государству. 

Примечательно, что социальную ответственность застройщика регулирует не только закон/договор о ГЧП. Есть еще такая штука, как паевое участие стройкомпании в создании инженерно-транспортной и социнфраструктуры, прописанное в Законе «О регулировании градостроительной деятельности». Поэтому до ввода объекта в эксплуатацию – и никак иначе - заказчик строительства должен внести сумму в местный бюджет для создания такой инфраструктуры. На данный момент она составляет 4% от общей стоимости строительства жилой недвижимости, и 10% - если недвижимость коммерческая. 

Кроме того, п.7 ст. 40 данного закона запрещает (кроме случаев, обозначенных в ч.5 ст. 30 этого закона) требовать от застройщика построить новый социальный объект, передачи материальных и нематериальных активов, жилых и нежилых помещений (даже путем их выкупа) как это было раньше. 

Вот здесь и возникают вопросы об ответственности со стороны уже местной исполнительной власти. 

«Денежные средства, полученные от Заказчиков, поступают на отдельный счет, и вот тут, как мне известно, возникает проблемы с тем, чтоб эти деньги реально использовать по назначению. Вопросы по постройке школ, садиков, ремонту дорог нужно задавать местным органом власти», - говорит Игорь Корнев, юрист адвокатской фирмы Goro legal. 

«Квазиденьги» вместо паев 

В свою очередь, отечественные застройщики отбиваются от обинений в невыполнении соцобязательств перед Киевом, пеняя на отсутствие стабильности в украинской экономике и неистребимый коррупциогенный фактор при проведении конкурса на возведение или при компенсации затрат инвестора. Девелоперы сообщают, что, помимо инвестирования в соцобъекты, они вкладывают в городское хозяйство и его развитие – а это примерно четверть затрат при строительстве. Компании неохотно вступают в партнерство с государством на паевых условиях – они не хотят рисковать ресурсами вхолостую. Из-за этого успешные случаи ГЧП можно пересчитать по пальцам.

Ввиду этого, предприниматели предлагают паям альтернативу – т.н. «квазиденьги»: госдотации, налоговые льготы для строителей, освобождение их от обязательных платежей. В частности, за такие перемены выступает близкий к городскому голове Виталию Кличко новоявленный народный депутат парламента Максим Микитась, который в связи с избранием в июле был уволен с поста президента Украинской госстройкорпорации «Укрбуд». 


Его предложение: неэффективные, по его словам, паи заменить на бесплатное выделение квартир льготным категориям населения. Это было бы показателем отдачи усилий предприятий, готовых вкладываться в развитие Киева. А горожане, кроме квартир, которые они долгое время ждали в очередях, по-прежнему получали бы развитие инфраструктуры, благоустройство дворов, ремонт соцобъектов и коммунальных сетей. 

«В условиях, когда многие социальные программы в Украине приостановлены или свернуты, такой подход может дать необходимое развитие отношениям частников и государства. К примеру, в марте этого года руководство корпорации «Укрбуд» поддержало адресованное Верховной Раде предложение депутатов Киевсовета о бесплатной передаче льготникам 1-1,25% квартир во всех украинских новостройках – при условии, что это станет альтернативой паевому участию строителей», - объясняет Микитась. 

Необходимо добавить, что требования к застройщику, в т.ч. по строительству объектов социальной инфраструктуры есть и в градостроительных условиях и ограничениях, которые прописывает профильный департамент Киевгосгорадминистрации. Вдобавок возведение социальной инфраструктуры предусмотрено решением о выделении земельных участков под комплексную застройку. Увы, в первом случае условия и ограничения зачастую нарушаются застройщиками, а ГАСК (госстройинспекция), бывает, не может попасть на объект для осуществления проверки. Во втором же случае, Киев не может похвастаться таким количеством свободной земли. 

В итоге, грубые недочеты видим с обеих сторон, а реконструированная/новая социальная инфраструктура и объекты ЖКХ становятся просто предметом пиара, а не будничным делом.

 

Виктор Гаценко