153b07864a37c451744286437607cea5
153b07864a37c451744286437607cea5

Кто защитит инвесторов

Инвестировать в строительство многоквартирного дома дешевле, чем купить уже готовую квартиру. Потому многие стремятся стать именно инвесторами, а не покупателями

Иметь собственное жилье – базовая потребность человека. Но далеко не каждый украинец способен купить его, даже если будет «вкалывать» 10 лет и отдавать все, оставляя себе только на хлеб и воду. И конечно, большинство тех, кто может приобрести недвижимость, стараются сделать это подешевле. Инвестировать в строительство многоквартирного дома дешевле, чем купить уже готовую квартиру. Потому многие стремятся стать именно инвесторами, а не покупателями. Автор этого материала сравнила цену 1 м2 в готовой квартире и в строящемся доме двух самых рекламируемых жилищных комплексов.

ЖК «Акварели». Цена 1 м2 в однокомнатной квартире в готовом доме – 15 000 грн, в строящемся доме, который сдают в июне 2017 года, – 13 500 грн.

ЖК «Пионерский». 14 500–15 800 грн за 1 м2 в готовом доме, 12 000–13 700 грн – в сдающемся весной 2017 года.

То есть видим, что разница между ценой 1 м2 в готовой квартире и в строящемся доме – около 2000 грн. Если площадь однокомнатной квартиры – примерно 30 м2, то можно сэкономить порядка 60 тыс. грн. А можно и не сэкономить… Ведь доверчивых украинцев ловят горе-застройщики. Подтверждение этому – частые митинги «кинутых» инвесторов в центре столицы.

Автор материала обратилась к специалисту по недвижимости, а также к инвестору, чтобы узнать, как украинцы могут себя обезопасить, выбирая ту или иную компанию для инвестирования.

Советы специалиста

Иван Кудояр, консультант по недвижимости, считает, что с 2016 года инвестировать в строительство стало еще опаснее. Ведь раньше регистрировали недвижимость только регистраторы, которых в Киеве было всего 15, а сейчас это могут делать и нотариусы.

«Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» регулирует строительную деятельность. Этим законом установлено, что инвестирование и финансирование строительства физическими и юридическими лицами может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИНС), а также путем выпуска целевых облигаций. К сожалению, в Киеве только 30 % застройщиков придерживаются этих схем. Остальные 70 % схем инвестирования самоузаконили нотариусы с нового года, когда их допустили к выдаче прав собственности на квартиры», – объясняет Иван Кудояр.

По его мнению, человек, вложивший деньги в строительство, не защищен государством от произвола застройщика.

Как же может обезопасить себя инвестор?

Первое – это обращать внимание на стадию готовности дома.

«Чем выше степень готовности дома, тем надежнее. Нужно, чтобы дом хотя бы был возведен. Должно быть по крайней мере 60 % готовности дома», – объясняет Иван Кудояр.

Второе – поинтересоваться репутацией застройщика. Иван советует порыться в Интернете, на форумах, узнать о других стройках компании. Хотя предупреждает, что у одного застройщика могут быть как успешные стройки, так и проблемные.

И третье – документы. У компании должны быть следующие документы:

1. Решение Киевского городского совета о выделении застройщику в аренду, пользование (собственность) земли. Целевое назначение земли должно соответствовать генеральному плану застройки Киева.

 2. Договор аренды земли. Договор идет в комплекте с планом застройки земельного участка и расчетом арендной стоимости земли. 

3. Договор между застройщиком и подрядчиком, в котором обозначены все условия строительства.

4. Технические условия на подключение дома к городским коммуникациям.

5. Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка. Дополнением к ГУО является обязательная графическая часть.

6. При строительстве І–ІІІ категорий сложности – декларация о начале выполнения строительных работ, ІV–V категорий – разрешение на выполнение строительных работ. (Жилые многоэтажные дома относятся к ІІІ–V категориям сложности строительства.)

7. Государственная строительная экспертиза проекта для IV–V категорий сложности (в редких случаях – для II–III категорий). Просите экспертизу с дополнением, там отражены все условия строительства. Основные критерии строительной экспертизы должны соответствовать градостроительным условиям и ограничениям.

8. Контрольная карточка (ордер) на временное нарушение благоустройства. Выдает Департамент благоустройства и сохранения природной среды КГГА.

9. Лицензия на строительство. Если строительство ведется по І–ІІІ категориям сложности, то указан класс последствий СС2, если по IV–V категориям, то класс последствия – СС3.

10. Извлечение из кадастрового плана земельного участка, в котором застройщик значится как собственник или арендатор.

11. Извлечение из приказа о присвоении строительного адреса объекту нового строительства. Выдает Департамент градостроительства и архитектуры КГГА.

12. Технический паспорт БТИ на дом.

13. Акты на подключение к сетям Киевводоканала, Киевэнерго, Киевгаза и т. п., договора на обслуживание.

14. Если строение І–ІІІ категорий сложности – декларация о готовности дома к эксплуатации, в случае IV–V категорий – акт ввода дома в эксплуатацию и сертификат об окончании строительства.

15. Договор застройщика с Департаментом экономики и инвестиций КГГА на оплату паевого участия в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Киева. После оплаты паевого взноса выдается справка.

16. Схема инвестирования (договор покупателя с застройщиком). Возможны два варианта: инвестор становится либо первичным собственником квартиры, либо вторичным. В последнем случае возникнут дополнительные расходы на нотариальное оформление договора купли-продажи квартиры.

17. Распоряжение районной администрации о присвоении почтового адреса объекту капитального строительства.

«30 % рисков – это документация, 30 % – стадия готовности, и 30 % – репутация. Важно смотреть документацию, если она не в порядке, могут возникнуть вопросы. И 10 % – условия и схема инвестирования. Если документация в порядке, значит, у застройщика неплохой подход и с ним можно иметь дело», – подытоживает Иван Кудояр.

Горький опыт

Валентина Гурина – руководитель ОО «Правозащитное объединение «За жилищный комплекс «Приозерный», по образованию специалист по внешнеэкономической деятельности, в 2006 году вложила деньги в строительство дома. Застройщиком на то время было ООО «Градострой». Прошло 10 лет, но, как говорится, воз и ныне там. Ни денег, ни жилья. За эти 10 лет Валентина Ивановна стала разбираться в вопросах недвижимости не хуже специалиста с профильным образованием. С работой такую деятельность совмещать не получается, и многие застройщики, чтобы отстаивать свои права, вынуждены бросать работу. Женщина и в суд подавала, и пресс-конференции постоянно проводит, и на митинги инвесторов выводит, и в Минюст обращалась, к депутатам, и даже уже связалась с омбудсменом Валерией Лутковской. Но, к сожалению, походы по кабинетам пока не особо помогли.

В 2012 году строительство вновь возобновили. Но ненадолго. Как оказалось, вместо многоквартирного дома уже строят… паркинг. Не помогло даже то, что в 2010 году жилищный комплекс стал участником программы «Доступное жилье» и государство выделило на его строительство 35 млн грн.

Валентина Гурина рассказала, что КГГА разработала алгоритм действий для инвесторов, смысл которого – создать кооператив и достраивать дом за свои деньги.

«Власть умыла руки. В нашу стройку государство вложило деньги, и все равно нам никто не помогает. У нас законы, которые не могут защитить инвесторов. Все зависит в Украине от человеческого фактора застройщика и его репутации. А гарантии никакой нет…», – объясняет женщина.

Госпожа Гурина считает основной проблемой в законодательстве то, что инвесторов никто не защищает. По словам Валентины Ивановны, борьбу она ведет не только с застройщиками, но и с людьми, которые ленятся узнать о репутации застройщика и готовы отдавать свои деньги непонятно кому.

Потому каждый решает для себя лично, рисковать, или нет, исходя из своего материального положения. Но в любом случае, подходить к вопросу инвестирования в недвижимость нужно основательно.

 

Ярослава Золотько