Ks2_vs2
Ks2_vs2

Квартира в ЖК «Кассіопея»: або як не купити кота в мішку

Пора відпусток закінчилась, всі поступово повертаються до звичайного ритму життя, а дощова осінь навіює думки про буденне: куди все-таки інвестувати свої накопичення

Пора відпусток закінчилась, всі поступово повертаються до звичайного ритму життя, а дощова осінь навіює думки про буденне: куди все-таки інвестувати свої накопичення.

Саме такі думки привели до аналізу намірів купівлі квартири в ЖК «Кассіопея», що будується за адресою: м. Київ, вул. Степана Сагайдака, 101-а (далі - «ЖК»)

1. Щодо правомірності використання земельної ділянки для будівництва ЖК

У відділі продажу ЖК було надано для ознайомлення:

- Державний акт про право власності серія 925721 від 29 травня 2007 року на земельну ділянку, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Степана Сагайдака, 101-а (площею 0,3513, кадастровий номер 8000000000:66:105:0001; цільове призначення: будівництво, експлуатація та обслуговування житлових будинків з об’єктами соціально-побутового призначення).

Власник – ТОВ «ТМК-Блок»

- Державний акт про право власності серія 925722 від 29 травня 2007 року на земельну ділянку, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Степана Сагайдака, 101-а (площею 0,7385, кадастровий номер 8000000000:66:105:0021; цільове призначення: будівництво, експлуатація та обслуговування житлових будинків з об’єктами соціально-побутового призначення).

Власник – ТОВ «ТМК-Блок»

Таким чином, ТОВ «ТМК-Блок» використовує земельні ділянки правомірно.

Відповідно до даних Публічної кадастрової карти вказані вище земельні ділянки (кадастровий номер 8000000000:66:105:0021; 8000000000:66:105:0001) - віднесені до земель  - “02.07 Для іншої житлової забудови” (див. Мал. 1, 2)

В той же час, між ними розташована земельна ділянка (кадастровий номер 8000000000:66:105:0023, площею 0.3436 га, яка належить ко комунальної власності, див. Мал. 3) та право на використання якої у відділі продажу не підтвердили. 

Таким чином, перш за все необхідно чітко розуміти і це повинно бути відображено в договорі, що будівництво конкретного того будинку, в якому буде об’єкт інвестування здійснюється на земельній ділянці: 8000000000:66:105:0021 або 8000000000:66:105:0001 або отримати договір оренди на земельну ділянку, яка знаходиться в комунальній власності.

Відповідно до Секції В 02 Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої Наказом Державного комітету ресурсів 23.07.2010  N 548, землі житлової забудови - землі, які використовуються для розміщення житлової забудови (житлові будинки, гуртожитки, господарські будівлі та інше); землі, які використовуються для розміщення гаражного будівництва).

Статтями 38 та 39 Земельного кодексу України передбачено, що до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм,  регіональних та місцевих правил забудови.

Як вже було зазначено, види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються з урахуванням містобудівної документації.

Відповідно до даних містобудівного кадастру Києва Земельні ділянки відносяться до Території житлової забудови багатоповерхової (існуючі та перспективні) (див. мал. 4).

У відділі продажу Містобудівні умови та обмежень забудови земельної ділянки не надали, проте, відповідно до даних містобудівного кадастру Києва, вони були отримані на обидві ділянки (див. мал. 5)

Небажання відділу продажу надавати містобудівні умови та обмеження для огляду викликає підозру, оскільки даний документ є одним з вихідних для здійснення будівництва, в ньому встановлюються орієнтовні проектні характеристики об’єкти та обмеження у здійсненні будівництва (наприклад, якщо в МУО дозволено будівництво 11 поверхів, а будується 20, будівництво може бути визнано самочинним та не буде введено в експлуатацію).

Відповідно до даних містобудівного кадастру територія знаходиться в санітарно – захисній зоні (див. Мал. 6). При цьому, відповідно до статті 114 Земельного кодексу України санітарно-захисні зони створюються навколо об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови. У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей (відповідно до положень статті 117 Земельного кодексу України).

Крім того, у відділі продажу не надано і інші важливі документи, зокрема, позитивний висновок про затвердження проектної документації (будівництво без отримання даного погодження також є самочинним). 

2. Щодо наявності дозвільної документації на будівництво

 Будівельні роботи виконуються на підставі Дозволу на виконання будівельних робіт № 1194-Дн/С від 02 березня 2009 року.

Найменування об’єкту будівництва – будівництво житлових будинків з об’єктами соціально – побутового призначення та підземними паркінгами за адресою: вулю Сагайдака Степана 101-А

Замовник - Товариство з обмеженою відповідальністю "ТМК-Блок"; м. Київ 

Підрядник  -  ТОВ "ЕнергоБуд"

Перевірити дозвіл на сайті Державної архітектурно – будівельної інспекції України не можливо, оскільки там міститься інформація лише про дозволи видані після 2010 року.

Таким чином, будівництво відбувається при наявності дозволу на виконання будівельних робіт.

 На сайті Центру моніторингу забудови (http://monitor.mkk.kga.gov.ua/) об’єкт значиться як законний, проте зазначено застарілі дані про те, що:

- Права землекористування - Договір оренди земельної ділянки від  19.01.2005

- Будівництво ведеться на трьох земельних ділянках - 0.7385 га, 0.3513 га, 0,3436 га 

3. Щодо законності запропонованої схеми інвестування

 Згідно з абзацом 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» Інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Таким чином, в цілому, така схема інвестування є законною, однак має особливості.

4. Щодо механізму отримання права власності на квартиру

Інвестування відбувається шляхом підписання Договору про участь у фонді фінансування будівництва та Правил фонду фінансування будівництва виду А за програмою ТОВ «ТМК-Блок».

Банком (Управителем) виступає ПАТ АКБ Банк «Аркада»; забудовником – ТОВ «ТМК-Блок»; при цьому договір між Управителем та Забудовником для аналізу не наданий, що не дає можливості проаналізувати обсяг прав та обов’язків сторін, а також об’єм повноважень, переданий Банку.

5. Щодо аналізу умов проекту Договору про участь у фонді фінансування будівництва

1. Пункт 5 Договору передбачає заплановану дату введення будинку в експлуатацію. Довіритель (покупець) отримує у власність об’єкт після введення в експлуатацію (до цього часу він має лише право вимоги – майнові права, які відповідно до судової практики не є підставою для визнання права власності на об’єкт).

У випадку не введення об’єкту в експлуатацію в строк, довіритель має право відмовитись від участі у фонді, при цьому сплачені кошти будуть повертатись в порядку, передбаченому п. 33 (виходячи з вартості кв.м. на дату повернення, що може бути нижчою) та повертається тільки після здійснення Управителем повної реалізації об’єкту інвестування (що може і не наступити) – п. 37

2. Доплата за фактичну площу (після технічної інвентаризації, збільшення понад 0,5 кв.м.) відбувається за ціною, самостійно вставленою Забудовником на дату оплати (п. 21).

6. Наявність судових спорів, кримінальних проваджень що стосуються ЖК

1. В реєстрі наявні декілька справ щодо спроби акціонерів Банку визнати недійсними нову редакцію статуту, протоколу загальних зборів, наприклад, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/59381001.

http://fakty.ua/228832-yak-zabrati-chi-rozmiti-akc-neugodnih-akc-oner-v-arkadi

На акції банку було накладено арешти.

Враховуючи те, що фінансування будівництва напряму залежить від діяльності Банку, це може становити ризик. (наприклад, після неплатоспроможності та відкликання банківської ліцензії у Артем Банка будівництво об’єкта, управителем якого він був – Щербакова 52, заморозилось).

2. слідчим Дніпровського управління поліції Головного управління Національної поліції у м. Києві Панченко Т.В. отримано тимчасовий доступ до документів Забудовника, в рамках кримінального провадження №42016101040000204 за ознаками ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст.197-1 КК України - http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/65720921 результати розслідування невідомі

Враховуючи вищевикладене, без сумніву, додаткового вивчення потребують витребувані у відділі продажу документи, проте, за словами менеджерів, забудовник їх надавати не буде.

А ось, як забудовник буде виходити з ситуації по забороні будівництва в санітарно-захисній зоні мені і самій цікаво.

Поживемо – побачимо.

 

Яна Біла,

Адвокат Адвокатської фірми Goro legal