Image2
Image2

Николай Негрич: «Отсутствие нового Генплана - одна из основных проблем Киева»

Портал «Киев24» встретился с депутатом Киевсовета, членом Комиссии по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования Николаем Негричем

Портал «Киев24» встретился с депутатом Киевсовета, членом Комиссии по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования Николаем Негричем. В интервью с ним мы поговорили о тенденциях и проблемах строительного рынка, о развитии Киева и перспективах принятия нового Генерального плана столицы, а также о судьбе печально известных строек Анатолия Войцеховского.

О ситуации на рынке недвижимости

- Многие СМИ ассоциируют Вас с компанией GEOS, называя чуть ли единственным ее собственником, хотя это нигде не подтверждено. Можете пролить свет на то, какова ваша взаимосвязь с компанией?

К строительному бизнесу я действительно имею отношение и не вижу смысла это отрицать. Но с компанией GEOS я юридически никак не связан, хотя ее директор Максима Барбаш – мой одногруппник. Видимо, из-за этого меня с ней как-то ассоциируют. Я об этом много раз говорил. При этом компанию считаю одним из лидеров рынка, у нее большие перспективы.

- Строительный рынок в Украине очень неоднороден, что вместе с активной застройкой крупных городов порождает проблемы – банкротства, замороженные стройки. Кому вообще можно доверять в нынешних условиях?  

Рынок первичной недвижимости  и правда развивается хаотично. В столицу, например, приходит много застройщиков из регионов. И не все они обладают должным опытом и портфолио готовых объектов. Поэтому, все-таки, нужно доверять проверенным компаниям, которые на рынке уже давно, знают его особенности и подводные камни. Причем, если тот же Анатолий Войцеховский действовал со злым, преступным умыслом, то есть компании, которые просто не справились с объективной реальностью, не смогли преодолеть сложности по той или иной причине и вышли с рынка. Ведь когда у компании один объект – это всегда риск форс-мажоров.

- То есть, главная проблема - диверсификации портфеля?

Одна из ключевых. Все риски сосредотачиваются на одном объекте, что ставит застройщика в очень щекотливое положение, если у него заканчиваются деньги. Также проблема в то, что у нас практически нет иностранных игроков. А они бы задали хороший тон. Была американская компания Amstar, но она сейчас в процессе сокращения своего штата и выхода с рынка.

Вообще, если в строительстве торговых центров какие-то иностранные консультанты присутствуют, то жилой сектор разделен между локальными игроками, среди которых нет «свежей крови». Будь на этом рынке хоть несколько иностранных инвесторов, он бы развивался совершенно иначе, поскольку зарубежный капитал является залогом здоровой конкуренции и стимулом к росту качества объектов.

- Но рынок же растет. Почему нет инвестиций?

Это только складывается впечатление, что рынок растет. На самом деле, если взять статистику за 2016 год, то мы увидим провал по вводу жилья в эксплуатацию. Причем, третий квартал подряд. На то, чтобы построить дом, нужно примерно два года. Но поскольку в 2014 и 2015 году в Украине происходили всем известные события, это и стало причиной падения. А вот в Киевской области объемы строительства действительно растут. Даже в  Белой Церкви, которая от Киева достаточно далеко.

- Почему так происходит?

Если в Киеве условия для всех строителей одинаковые, то, например, в Обухове, Гостомеле, Новых Петровцах местные власти борются за инвестора, строителя, девелопера, и создают такие условия, чтобы строительство велось именно у них. Поэтому многие застройщики и переметнулись в пригороды, так как там строить выгоднее и дешевле, чем в столице. Пока что

- Получается, что внешне положительная динамика рынка – это своего рода иллюзия развития?

Действительно, визуально и объектов, и рекламы визуально становится много. Но если в этом году мы не выйдем в Киеве на миллион квадратных метров жилья – то можно считать, что год провалился. И мне кажется, что крупные объекты в четвертом квартале сдаваться не будут, так как городские власти отменили действующее требование к паевым взносам только с 2017 года. То есть, весь следующий год будет действовать льготный тариф: 2% общей стоимости стройработ. Поэтому застройщикам лучше и выгоднее «сдаваться» уже с января. Так они уплатят намного меньше паевого участия.

О новом Генплане и застройке столицы

- Нужно ли ограничивать доступ на рынок определенным игрокам, чтобы не было случаев, как с «Укогрупп» и Войцеховским?

Об этом говорилось уже не раз. Нужно обязать застройщиков продавать жилье с момента, когда дом уже построен на 30%. Кто-то скажет, что это может привести к коррупции. Мол, как доказать, что дом построен на 30%, а не на 20% или на 15%? Ответ прост: есть много сертифицированных экспертиз, которые официально подтверждают, какова степень готовности объекта.

Кроме того, во всех цивилизованных странах есть так называемые скролл-счета, с которых оплачиваются материалы, строительные работы и все остальное. Но понимая состояние нашей банковской системы и то, что практически любой банк может не дожить до завершения строительства, в Украине введение такого требования пока что невозможно. Поэтому, повторюсь, самый эффективный метод, на мой взгляд – это продавать квартиры только после постройки дома минимум на 30%.

- Что необходимо сделать, чтобы эта норма заработала?

Нужно менять закон, вносить в него изменения посредством голосования в парламенте. На уровне местных властей, к сожалению, этот вопрос решить нельзя. В лучшем случае, это будет полулегально.

- Вы состоите в комиссии горсовета по вопросам градстроительства. Расскажите, какие есть проблемы, связанные с отчуждением земель, и в части застройки столицы в принципе?

На сегодня закон четко ограничивает выделение земель – свободные участки можно продавать только аукционе. Поэтому никакого дерибана быть в принципе не может. Даже если бы мы провели какую-то махинацию и выделили участок, то прокуратура на следующий день отменила бы это решение. Поэтому разбазаривание земель априори невозможно.

Что касается градостроительства, то основная проблема – отсутствие нового Генплана. Нынешний Генплан действует до 2020 года. И мы понимаем, что вплотную подошли к истечению его срока. Поэтому принятие нового Генплана стоит очень остро.

- Что принципиально Генплан изменит для столицы?

Многие эксперты и гражданские активисты считают, что Генеральный план города что-то может узаконить, легализировать. Но это заблуждение. Генплан нужен скорее для того, чтобы подвести некую черту и указать: где будет метро, а где – зеленая зона; что присоединить к Киеву, а что не надо; куда пойдут дороги, где будут тоннели, развязки, школы.

Понятно, реализация этих задач - вопрос длительного времени. Но на 10 лет мы можем расписать план, а будут деньги - построим 20 школ, не будет денег – построим 10 школ, проведем метро и т.д.

- Что мешает его принятию?

Не могу ответить однозначно. Видимо, нет политической воли. Но, тем не менее, нужно перешагнуть через себя, критику, выставить Генплан на обсуждение и принять его.

- Проект Генплана уже готов?

Да, он разрабатывался с 2008-2009 годов, в 2012 году были какие-то изменения, недавно тоже вносились поправки. Это нормальный рабочий процесс. Мы должны выставить Генплан на суд общественности таким, какой он есть. Будет критика – прислушаемся, не будет – отлично. Например, мы приняли семь детальных планов районирования, и по каждому было много замечаний. Не со всеми мы согласны. Но это лучше, чем хаос. Детальные планы территорий Киеву тоже необходимы.

- В чем его важность?

Речь идет о подробном зонировании города. Показано, где можно поставить общеобразовательные учреждения, дома, ларьки, построить развязки на конкретном небольшом участке площадью до 100 Га. Детальный план – это выстраданный документ, который, увы, всех удовлетворить не сможет. Такого просто не бывает. Но, по крайней мере, он снимает очень многие вопросы, которые, в том числе, касаются стихийной торговли, создающей городу немало проблем.

- До какого года должен действовать новый Генплан? И что кардинально изменится по сравнению с нынешним?

Вообще-то, до 2025 года. Но это мало кого устроит, и, я думаю, надо смотреть уже на 2030 год. Что касается изменений, то согласно новому Генплану уменьшится концентрация промышленных предприятий в городе. 75% промзон в городе попросту не работают. Вместо производства помещения сдаются под офисы и склады. Будем искать инвесторов, что-то придумывать. Возможно, эти территории удастся застроить жильем, или переоборудовать под офисы для ИТ компаний. Но вернуть туда промышленность  - вряд ли. Также в Генплане будет показано развитие транспортной инфраструктуры – дорог, метро.

- Можно ожидать появление метро на Троещину?

Оно обозначено в новом документе. Но прежде всего, нужно достроить Подольско-Воскресенский мостовой переход. Ведь в него вложили порядка 6 млрд гривен. Однако стройку заморозили, а город платит кредиторам процентов (убераем сумму каждый год разная )! В итоге, это не то, что чемодан без ручки, а даже ручка без чемодана. Поэтому мост в обаятельном порядке нужно завершать и уже тогда пускать метро на Троещину, что здорово разгрузит Киев. Кстати, есть большой вопрос по замороженной и недостроенной станции метро «Львовская Брама». Также в планах протянуть ветку метро до Виноградаря, на проспект Правды. Это, по сравнению с Троещиной, самый дешевый и реалистичный проект.

- Предусматривается ли расширение границ Киева?

Есть разная практика и разные прецеденты. Вроде бы логично расширяться, но в Европе в принципе города так не делают, не развиваются присоединением пригородных зон. Ввиду этого, наверное, никакого объединения Киева с Броварами или Бучей и так далее не последует. Может быть, какие-то близлежащие села и станут частью столицы. Но это вопрос дискуссии.

- Многие европейские города следуют концепции «умный город» - автоматизируют многие процессы, чтобы упростить и систематизировать жизнь мегаполиса. Возможны ли такие инновации в рамках киевского Генплана? Хотя бы для того, чтобы, например, разгрузить трафик?

Мы к этому тоже движемся и никуда от этих процессов не денемся. Да и многие системы уже есть в городе, и мы активно ими пользуемся. Взять, к примеру, развязку в районе Лукьяновки, у ТЦ «Променада». Там постоянные аварии и проблемы. Проектанты говорят – мол, все правильно, так и должно быть. Но когда все-таки была смоделирована схема движения, компьютер выдал совсем другую систему развязки. И если бы развязка на мосту Патона была смоделирована на компьютере, программа явно еще на этапе проектирования показала бы те проблемы, которые мы получили после открытия этого разъезда. Это же касается и обсуждаемых наземных переходов на Крещатике. Расчеты м и модели говорят, что они не будут катастрофой. А эксперты говорят: «Так делать нельзя!». Но они не учитывают, что именно современные технологии будут лежать в основе развития городов, хотим мы этого или нет.

- А что скажете насчет строительства ТРЦ над станцией метро «Героев Днепра»?

 Большого негатива я в этом не вижу

- А как же трещины по всей станции?

Есть мировая практика строительства над метро всяких сооружений. И в этом нет никаких проблем. Например, представьте, что когда строили метро на Золотых Воротах, пришла бы тысяча активистов, защитников исторических памяток и сказали бы: «Золотые Ворота сейчас упадут в метро!». А станция метро «Льва Толстого»? То же самое. Там дома стоят почти в воздухе, над метро. В Брюсселе, скажем, одна из станций метро вообще выходит в здание музея – и ничего страшного, все живы. Поэтому ТРЦ над «Героев Днепра» - это ничего сверх ординарного. Но дело в том, что наняли компании, которые взялись за работу, что им не по силам. Вот и пошли трещины, поднялся общественный резонанс. Решили сэкономить и получили целый ряд проблем. Над такими комплексами должен работать «Метрострой» и другие квалифицированные организации. Сделать все технологически правильно и по уму. И тогда не будет проблем ни для метро, ни для ТРЦ.

О скандальных стройках Войцеховского

- Возвращаясь к Войцеховскому и скандалу вокруг «Укогрупп». Каковы перспективы разрешения этого конфликта?

Так сложилось, что я вошел в состав комиссии по рассмотрению проблем нескольки объектов(так званих строик войциховского)  . На сегодня мы видим, что каждый его объект – на разных структурах. То есть, это 40 разных компаний, разные договора, разные условия. На какие-то объекты получена разрешительная документация, где-то документов вообще нет. И каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Все очень сложно. И единственный выход, который я вижу для обманутых инвесторов – это провести землеотвод, когда жильцы объединятся в некий кооператив, выдать технические условия на подключение воды, теплоснабжения, канализации, и дать людям право самостоятельно достроить объект. Иной сценарий невозможен. Местная власть не будет заканчивать стройки за бюджетные деньги.

- Но ведь далеко не все объекты «Укогрупп» подлежат достройке.

Действительно, есть те, которые можно достраивать. А есть и непригодные – например, во дворе школы. Их нужно только сносить.

- А возможно ли технически убрать коробку в 20 этажей?

Это тяжело, но реально. И что делать, например, если дом противоречит не только юридическим нормам, но и адекватным условиям проживания в нем? Хотя в некоторых случаях снос и правда невозможен. Например, четыре объекта стоят прямо на магистральной газовой трубе. Выход один - трубу каким-то образом обводить вокруг дома.

- Вопрос риторический, но как вообще допустили такое?

Либерализация законодательства привела к тому, что те разрешения, которые выдавались и выдаются, невозможно проконтролировать до конца. Простой пример: вы приходите в определенную организацию за разрешением снести такую-то стенку. Чиновники смотрят на ваш проект, соглашаются и выдают вам бумажку. А вы взяли и снесли не одну, а все стенки. Вроде незаконно, но проверяющие со своей стороны уже бессильны что-либо сделать.

По такой же схеме действовал Войцеховский. У него было разрешение на 10-этажный офисный центр, а вместо него появлялся 20-этажный многоквартирный дом. И хотя Государственная архитектурно-строительная инспекция накладывала штрафы, все без толку.

- Получается, в киевской мэрии попросту закрывали глаза на то, что творил Войцеховский?

Ну, до какого-то момента так оно и было. Но у Виталия Кличко, к счастью, есть жесткая позиция по этому поводу, и мы видим, что уже минимум год новые объекты «Укогрупп» не появляются. Хотя это не снимает вопроса, что делать с брошенными стройками.

- Цель комиссии по Войцеховскому – это только решение вопросов со стройками, или также привлечение его к ответственности?

Ключевая задача комиссии – помочь людям. Там, где это возможно обеспечить получение ими жилья, документов на него, подключить дома к коммуникациям. Что касается привлечения Анатолия Войцеховского к ответственности, этим должны заниматься полиция и прокуратура. Мы, к сожалению, не следователи и не можем осуществлять правоохранительные функции. Хотя я считаю, что арест всех его активов и строек нужно было проводить давно, что разрушило бы это схему. 

- Сколько времени должно пройти, чтобы люди получили правоустанавливающие документы?

Мы находимся на начальном этапе. И, повторюсь, к каждой стройке в данном случае нужно подходить индивидуально. Присутствует также большой политический момент: если мы сегодня узаконим все объекты Войцеховского, то завтра появятся три таких же новых деятеля. Оттого, все меры следует осуществлять грамотно и продумано. Необходимо и людям помочь, и не позволить появиться новым аферистам. А здесь мы возвращаемся к вопросу о продаже жилья при 30%-й готовности дома. Вот после этого уже можно будет легализировать дома Анатолия Войцеховского с ремаркой: что было – то было, а объект в эксплуатацию введен, и жить там можно.

О планах киевской власти на 2017 год

Подытоживая нашу беседу, хотелось бы узнать, какие вы, как депутат Киевского городского совета, ставите перед собой задачи на ближайшие год-два?

Как и прогнозировалось, 2016 год стал годом стабилизации. А после стабилизации происходит рост. И я надеюсь, что 2017 год будет годом экономического роста.

Говоря о задачах киевской власти, я бы сделал большой акцент на том, что нам нужно закончить ремонт инфраструктуры. Главным образом, речь о дорогах. Потом навести порядок в центре Киева. Стихийные ларьки убрали – хорошо. Теперь надо ликвидировать несанкционированные парковки, а также привести в надлежащий вид фасады домов, выходящих на ключевые улицы города, «почистить» их от балконов и кондиционеров.

Далее нужно работать над привлечением туристов. Они-то есть. Но никто централизованно туризмом не занимается и Киев, как туристический город, нигде особо не рекламируется. Это тоже нужно исправлять, популяризировать столицу.  

И огромный пласт работы должен быть проведен в сфере энергосбережения и энергоэффективности. Мы видим, что это экономит средства бюджета. Есть международные организации, которые делают аудит и санацию в детских садиках, школах, прочих муниципальных заведениях. Это большая экономия, и ее можно использовать.