Image
Image

Угодит ли Киевсовет столичным застройщикам в вопросе паевого взноса

Действующим механизмом уплаты паевого взноса недовольны все стороны

Вопрос уплаты паевого взноса на развитие инфраструктуры в Киеве давно как «заноза в пальце». Причем недовольство действующему механизму высказывают все стороны: застройщики, общественность и даже чиновники, предлагая разные пути решения вопроса. Казалось бы, уж точно пришло время для кардинальных изменений. Будет ли достигнут консенсус, и окажется ли он приемлемым для всех участников?

 

Что мы имеем

Согласно статье 40 действующего закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», максимальный размер паевого взноса при строительстве жилых домов установлен на уровне 4% от общей сметной стоимости строительства объекта, тогда как для нежилых зданий и сооружений его размер составляет 10%.

«Сегодня при начислении долевого участия Киевсовет руководствуется следующими документами: Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и решением о порядке определения долевого участия (взносов) застройщиков (инвесторов) в создании социальной и инженерно-технической транспортной инфраструктуры г.Киев. В этих документах прописаны механизмы уплаты, начисления, освобождение, отсрочка, зачисление долевого участия. Сегодня долевое участие в Киеве платят все, кто строит: как физические, так и юридические лица», - напоминает Владимир Прокопив, заместитель городоского головы-секретарь Киевсовета.

Все расчеты по паевому участию в столице проводит департамент экономики и инвестиций Киеской горгосадминистрация (КГГА) в зависимости от категории объекта. В расчет берется много показателей: месторасположение здания, его целевое назначение, метраж и прочее.

В.Прокопив также проинформировал, что сумма долга застройщиков перед городом по уплате паевых взносов на конец октября 2015 года уже достигала 1,8 млрд грн. Так, только в 2014 и 2015 годах департамент экономики и инвестиций КГГА подал исков о взыскании задолженности по договорам долевого участия на сумму около 120 млн грн.

При этом сам чиновник не скрывает наличие определенной проблематики в решении вопроса задолженности по договорам паевого участия в судебном порядке. «Поэтому скажу откровенно - целесообразно предъявлять претензии к должникам, которые действительно имеют возможность погасить долг, а не судиться ради процесса», - отметил г-н Прокопив.

 

Основной «недочет»

И если идей что нужно изменить в оплате паевого взноса пруд пруди, то в вопросе главного недостатка действующего механизма эксперты рынка едины во мнении: у средств, направляемых строителями в бюджет, нет конкретного целевого назначения и их использование нереально проследить.

«Формулировка «на развитие инфраструктуры», указанная в законе «О регулировании градостроительной деятельности», слишком расплывчатая. Это, в свою очередь, создает совершенно непрозрачный механизм распределения и расходования денег и, как следствие, приводит к возникновению определенных коррупционных рисков», - говорит Глеб Шемовнев, специалист по связям с общественностью и СМИ корпорации "Укрбуд". Кроме того, он отмечает, что освобождение от уплаты паевого взноса и возможность уменьшения суммы оставлены на усмотрение местных властей, что может пагубно сказываться на объективности принимаемых решений. «Но самое главное – в конечном итоге результата от уплаты паевых взносов общественность не видит, а бюджетных средств на инфраструктуру городу почему-то все равно вечно не хватает», - добавляет он.

«… застройщика обязали к оплате паевого взноса на развитие инфраструктуры, однако объектами этой же социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры город обеспечиваться так и не стал. В реальности средства шли на решение совершенно других городских проблем. Строительному бизнесу стало сложно обрести окраску социальной ответственности, а доверие со стороны людей, которые вкладывали деньги в жилье, надеясь получить в комплексе и садик, и школу для своих детей, значительно уменьшилось», - констатирует Александр Радченко, генеральный директор строительной компании «АртБудСервис».

 

Инициативы на уровне парламента

Наши народные депутаты, среди которых, к слову, есть люди близкие к строительной сфере, понимают необходимость усовершенствования процесса расчета и уплаты паевого взноса, затрагивающего все без исключения регионы страны. О чем и свидетельствуют три законопроекта по данному вопросу, зарегистрированных в Верховной Раде.

Так, еще в конце 2015 года, 10 декабря, народный депутат от "Блока Петра Порошенко" Петр Сабашук с рядом депутатов предложили вообще отменить паевой взнос для всех участников рынка, независимо от объекта строительства. Они зарегистрировали законопроект №3610 "О внесении изменений в закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" (относительно отмены паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта), который также предлагает снять нагрузку с плечей застройщиков в виде освобождения от строительства инженерных сетей за пределами их участков. Несмотря на давний срок регистрации, этот законопроект все еще на этапе рассмотрения комитетами.

Также на рассмотрении комитетов парламента находится еще законопроект №4243 "О внесении изменений в Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" (относительно паевого участия), зарегистрированный 16 марта этого года. Авторы документа, председатель подкомитета по вопросам местного самоуправления Юрий Бублик (внефракционный) и Александр Ревега (Партия «Блок Петра Порошенко»), предлагают снизить процент отчислений для застройщиков жилья до 2% от общей сметной стоимости строительства дома (сейчас - 4%). При этом застройщикам рано радоваться, ведь этим же документом они предлагают компенсировать разницу, обязав их бесплатно передавать в коммунальную собственность 3% общей площади жилых помещений всего дома.

Дальше всего на пути к внедрению в «жизнь» продвинулся законопроект №4108 "О внесении изменений в Закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности" (относительно граничного размера паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта заказчиков строительства объектов промышленного и сельского хозяйства), который был зарегистрирован в Верховной Раде 18 февраля 2016 года. Так, 31 мая его пытались включить в порядок дня сессии, однако ему не хватило голосов (только 186 за). Авторы документа (депутат БПП Вадимом Денисенко и еще ряд его коллег) предлагают снизить размер паевого участия для заказчиков строительства объектов промышленного и сельского хозяйства до 1% общей сметной стоимости строительства объекта при условии, что необходимые для них объекты инженерно-транспортной инфраструктуры находятся в собственности заказчика строительства, либо же эти объекты не создают дополнительную нагрузку на инженерию населенного пункта.

Будет ли принят какой-то из перечисленных выше документов, либо разработан единый законопроект, и хватит ли голосов для его принятия, пока остается загадкой.

 

Киев намерен взять все в свои руки

А так как вопрос паевого участия так и не сдвинут с мертвой точки на общезаконодательном уровне, депутаты Киевского городского совета решили попробовать урегулировать имеющиеся споры на местном, столичном уровне.

«Совершенна ли сегодня система оплаты долевого участия? Как по мне - не совсем. Поэтому сейчас мы стали на путь совершенствования этой системы. Важно прийти к общему знаменателю, который будет учитывать интересы как застройщиков, так и городской общины. Создана рабочая группа, которая разрабатывает новый порядок уплаты паевого участия. Также планируется ввести систему онлайн-поступлений от уплаты паевого взноса и потраченных средств, где также указаны куда именно были использованы эти средства», - комментирует Владимир Прокопив, заместитель городоского головы-секретарь Киевсовета.

В.Прокопив акцентирует внимание, что сегодня в Украине показатель взыскания доходит до 10%, тогда как средняя стоимость разрешительных процедур на строительство для стран-членов Организации экономического сотрудничества и развития составляет 1,7% от сметной стоимости объекта, в странах Центральной и Восточной Европы - 0,225%. «Существующая у нас система снижает привлекательность Киева для инвесторов. Поэтому неудивительно, что мы занимаем 140-е место в рейтинге Doing Business со 185-ти по показателю получения разрешения на строительство и не выгодны для иностранных компаний», - добавляет В.Прокопив.

Говоря о новом разрабатываемом документе, его автор Геннадий Плис, инициирует ряд нововведений. Речь идет о том, чтобы уравнять размер паевого взноса для всех участников рынка до 4%, уровня, который сейчас оплачивают застройщики жилья. При этом количество коэффициентов, влияющих на расчет размера паевого участия предлагают сократить до 10, тогда как сейчас их свыше 400. Кроме того, предусматриваются изменения самого механизма зачисления оплаты: его обещают сделать прозрачным и понятным. При этом застройщиков хотят освободить от любых дополнительных затрат, например, касающихся проверки внешних сетей.

В свою очередь Николай Негрич, член Комиссии по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования, депутат Киевсовета, общественный деятель, обращает внимание на весьма существенный положительный эффект, который может получить город в случае принятия этого документа: под снижение размера паевого участия попадут и паркинги, которых существенно не хватает в столице.

«В новых микрорайонах на левом берегу (Позняки, Осокорки ) проблема отсутствия паркинга приобретает катастрофических масштабов … я б рекомендовал снизить паевой взнос на паркинг в нецентральных районах до 1%», - предлагает Н.Негрич.

Если же говорить о негативных сторонах уплаты паевого взноса застройщиками жилья, то Глеб Шемовнев, специалист по связям с общественностью и СМИ корпорации "Укрбуд", в первую очередь выделяет подорожание квадратного метра в новостройке для покупателей, поясняя это тем, что если крупные застройщики способны взять эту нагрузку на себя, то те, кто поменьше, вынуждены закладывать пресловутые 4% на жилые помещения и 10% на коммерческие площади в конечную стоимость недвижимости.

Он называет устоявшуюся практику уплаты паевого взноса устаревшей и абсолютно нежизнеспособной, предлагая заменить их «полезной» альтернативой. «Процесс уплаты паевого взноса вовсе не нужно как-то адаптировать. Это устаревшая и совершенно нежизнеспособная практика, которая давно должна уйти в прошлое. Страдают от нее почти все – застройщики, перечисляющие средства непонятно на что, покупатели, вынужденные переплачивать за жилье, город, не получающий ремонта старых и строительства новых инфраструктурных объектов. В выигрыше остаются только отдельные чиновники. Поэтому выход есть только один – полностью отменить паевые взносы, заменив их равнозначной, а главное полезной для общества альтернативой», - высказал мнение Г. Шемовнев.

В свою очередь Александр Радченко, член Союза предпринимателей Украины  и генеральный директор строительной компании «АртБудСервис» сообщил, что Комитет по вопросам строительства и недвижимости Союза предпринимателей Украины намерен создать понятные условия работы для строительного бизнеса, уделив отдельное внимание вопросу о паевом участии.

«Если застройщик увидит, что рынок предлагает для него четкие и одинаковые для всех правила игры, вопрос о необходимости оплаты паевого взноса на развитие города не будет восприниматься так болезненно. Именно такая задача сегодня стоит перед Комитетом по вопросам строительства и недвижимости Союза предпринимателей Украины, который начал свою работу с июня этого года. Мы хотим создать беспреградные и понятные условия для строительного бизнеса, которые позволят ему развиваться и быть социально ответственным», - сообщил он.

Так, резюмируя варианты решения вопроса паевого участия, Глеб Шемовнев, специалист по связям с общественностью и СМИ корпорации "Укрбуд", сказал, что наиболее удачной большинство застройщиков считают модель, предложенную депутатами в марте текущего года, однако с одной очень важной оговоркой. «Тогда строителям предложили отдавать 1% жилплощади в новостройках льготникам – но не как альтернативу паевому участию, а как дополнительную нагрузку. Само собой, такой вариант участников рынка не устраивает. А вот в качестве замены паевых взносов предложенная модель может стать одной из самых успешных. Во-первых, эффект будет, что называется, налицо, а во-вторых, пусть и частично, но наконец начнется решаться проблема обеспечения льготников жильем», - сказал он.

 

Татьяна Стойко