777
777

фото: http://kuzminskiy.kiev.ua/

Все проблемные стройки Киева. ЖК «Кузьминский-2»

В Киеве десятки жилищных и офисных комплексов строятся с возможными нарушениями законодательства. Как заявлял глава КГГА по вопросам строительства Павел Рябикин, большинство проблемных строек уже сейчас можно назвать новыми «Элита-центр». Проще говоря, речь идет о строительных аферах, в результате которых могу пострадать многочисленные инвесторы этих объектов.

По данным столичных властей таких проблемных строек сегодня в столице около полусотни. Ранее Киев24 уже обнародовал полный список объектов, которые, по мнению властей, незаконны. Некоторые из них еще в процессе строительства, а некоторые - готовы, но их жильцы часто даже не имеют документов на купленные квартиры.

Киев24 начинает цикл статей, посвященных изучению всех этих проблемных строек в городе. Проект поможет потенциальным инвесторам понять, где кроются основные проблемы при покупке недвижимости, а людям, которые уже вложили деньги в проблемное строительство, спецпроект поможет разобраться в том, как и кто должен и может исправить ситуацию.

Первый объект в «проблемном списке» – ЖК «Кузьминский-2».

Вторая очередь жилищного комплекса «Кузьминский» строится на ул. Магистральной, 33 в Шевченковском районе. На сайте комплекса указано, что планируется построить 16-этажный дом с паркингом, по состоянию на 8 мая ведется строительство 3-го этажа. Высотка появится между парками «Дубки» и «Нивки».  Офис продаж работает исправно, вежливые консультанты перезванивают и приглашают потенциальных покупателей приходить даже в неурочное время. Тем не менее, у местных властей есть основания утверждать, что дом строится с рядом нарушений.

Проект дома на Магистральной, 33. Источник: сайт ЖК "Кузьминский"

 

Фото стройки по состоянию на 8 мая 2015 года. Источник: сайт ЖК "Кузьминский"

Проблемы: высотность и оползни

Участок, на котором строится вторая очередь ЖК «Кузьминский», предназначен для усадебной застройки (данные сайта градостроительного кадастра). Это означает, что высота дома здесь не должна превышать три этажа с мансардной надстройкой. Однако, сайт ЖК информирует о строительстве высотки.

Кроме того, по данным градостроительного кадастра часть территории под застройкой – оползнеопасная. Неподалеку от строящейся многоэтажки проходят железнодорожные пути.

Часть земли под застройкой на Магистральной, 33 относится к оползнеопасным районам.

Согласно функциональному зонированию Генерального плана Киева, участок под застройкой на Магистральной, 33 предназначен для усадебной застройки.

Таким образом, чтобы строительство было законным, как минимум, нужно было изменить целевое назначение земли, а также провести специальную экспертизу проекта здания, исходя из вероятности оползня.

По имеющейся на данный момент информации, застройщик зарегистрировал декларацию о начале строительных работ. Это значит, что в проекте будущего здания указана категория сложности объекта не выше III-й.

Справка

Согласно законодательству, все объекты строительства делятся на 5 категорий сложности – в зависимости от последствий в случае разрушения здания.
В частности, тут учитывается, количество людей, которые могут пострадать в случае разрушения здания,  сумма убытков, полученных в результате аварии, или возможное нанесение вреда объектам культурного наследия.
Категорию сложности будущему зданию определяет проектная организация и заказчик строительства.
В зданиях І-ІІІ категории сложности постоянно могут находиться до 300 людей. Здания, рассчитанные на постоянное пребывание более 300 людей, и которые могут в случае аварии привести к остановке функционирования объектов коммуникаций, транспорта и регионального или общегосударственного значения, а также – к утрате памятников культурного наследия местного или национального значения, относятся к IV-V категориям сложности. Для этих категорий необходимо проводить обязательную экспертизу проекта.

В базе данных инспекции архитектурно-строительного контроля есть информация об уведомлении о проведении подготовительных работ на ЖК "Кузьминский-2". Каких-либо данных о других разрешениях и проведенных экспертизах нет.

На сайте жилкомплекса необходимые документы тоже не представлены. Однако в отделе продаж заверяют, что вся необходимая документация у них есть – с ней желающие купить квартиру в строящемся доме могут ознакомиться непосредственно в офисе. Консультанты уверяют, что проблем при покупке не будет, жилье можно купить в рассрочку, и в начале следующего года начать делать в нем ремонт.

В то же время, по информации Департамента архитектуры и градостроительства, градостроительные условия и ограничения по этому участку были выданы на строительство 4-этажного дома.

Правовая оценка ситуации

Дмитрий Овсий,

партнер адвокатской фирмы GORO legal

Исходя из информации, которая имеется на данный момент, если дом и будет достроен, то введение его в эксплуатацию и получение документов на квартиры может быть сопряжено с существенными сложностями. Что касается оползнеопасного участка, то проекты строительства объектов, которые сооружаются на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями подлежат обязательной экспертизе. Данных об экспертизе проекта на данный момент нет. Учитывая это, не следует исключать, что строительство проходить без надлежащего утвержденного проекта.

При таких нарушениях киевские власти вправе требовать у застройщика приостановить строительство до устранения нарушений, либо предъявлять иск по снесению самовольно построенного объекта.

 

Техническая оценка ситуации

Станислав Демин, 

 архитектор

В принципе, почву на оползнеопасном участке укреплять можно. В этой ситуации нужно укрепиться до твердого основания. Теоретически склон можно укрепить и под построенными этажами. На самом деле, возможно все, тут только вопрос экономики – насколько это целесообразно с точки зрения расходов и полученной выгоды.

Что меня смущает в этой конкретной ситуации: недалеко проходит железнодорожная ветка. Если застройщик не укрепит склон, то он может, например, сойти на железную дорогу, когда там будет проезжать поезд. Тут нужно делать расчет и смотреть, не нанесет ли здание, в случае разрушения, ущерб железнодорожной ветке. Потому что пути - это уже инфраструктура регионального значения, и здание может относиться даже к V категории сложности с точки зрения этого риска. Соответственно, здание должно пройти экспертизу.

Предыстория. Как строился первый дом ЖК «Кузьминский»

Первую очередь жилищного комплекса «Кузьминский» - 7-этажку с мансардой по улице Жамбыла Жабаева - вводили в эксплуатацию через суд. Постановление вынес Самборский горрайонный  суд Львовской области в декабре 2013 года. Коллегия судей львовского апелляционного административного суда, рассмотрев жалобу местной прокуратуры, также вынесла постановление в пользу застройщика.  На данный момент дело рассматриваться в Высшем административном суде Украины.

Тем временем жители этой многоэтажки на страничке жилкомплекса вКонтакте обсуждают проблемы, с которыми они столкнулись при заселении. По сообщениям в соцсети, в апреле в доме не работал лифт, были перебои с водой. Часть инвесторов не получила документы, подтверждающие право собственности на квартиры. В обсуждениях на страничке речь шла о взятках – их якобы предлагали давать за оформление документов на жилье.

 

Информация о застройщике

По информации, имеющейся в распоряжении Киев24, собственником земельного участка по этому адресу является общество с ограниченной ответственностью «Капитель Буд». Директор компании – Иван Бирюк.

Учредителем «Капитель Буд» выступает ООО «Управляющая Компания «СИТИ ГРУПП», которая, в свою очередь, основана двумя компаниями, зарегистрированными на Кипре: Эрбургс Холдинг Лимитед и Меилутис Менеджмент Лимитед. Украинских основателей в составе Сити Групп нет.

Эти же две кипрские компании являются основателями ООО "Социальная молодежная инициатива". Кроме них в составе участников – ООО «Мегаполисстрой», основатель которого – некий Насибов Камил Самандар Оглы. 

---

Окончательные выводы о незаконности строительства могут делать лишь уполномоченные органы.

Все заинтересованные лица о могут направить информацию, которая касается этого комплекса либо других строящихся объектов, на редакционную почту info@kiev24.ua с пометкой «Обзор проблемных строек».