02-minjpg13092016205109
02-minjpg13092016205109

фото: stroyobzor.ua

ЖК «ЕВРОПЕЙКА»

Киевская обл., Киево-Святошинский р-н., с. Софиевская Борщаговка, ул. Соборная, д. 103

Погода на улице с каждым днем все лучше и лучше. Вот и с настроением так же. Поэтому сегодня, приступив к очередному обзору, мы решили дать второй шанс строительно-девелоперскому холдингу Building Development Holding (более известный, как BD Holding). Может, анализируемый нами ранее ЖК «Львовский» был просто исключением из правил и с другими объектами Застройщика все в порядке.

Итак, сегодня в поле нашего зрения попал ЖК «Европейка», что расположен по адресу: Киевская обл., Киево-Святошинский р-н., с. Софиевская Борщаговка, ул. Соборная, д. 103.

Сказать, что это масштабный проект – это ничего не сказать. В рамках «Жилищной программы Европейка» планируется возведение 112 домов.

Но, давайте будем реалистами, в ближайшее время могут быть достроены максимум первые четыре очереди. Их мы и будем пытаться анализировать.

Ключевыми факторами надежности строительства является соотношение намерений застройки целевому и функциональному назначению территории, а также наличие разрешительной документации на проведение строительных работ. Узнать большую часть этой информации можно из общедоступных источников.

Согласно данных Публичной кадастровой карты Украины (map.land.gov.ua) строительство ЖК ведется на следующих земельных участках:

- земельный участок с кадастровым номером 3222486200:03:010:5323, площадью – 2 га, целевым назначением - 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, тип собственности – частная собственность – I, II очереди строительства.

- земельный участок с кадастровым номером 3222486200:03:010:5319, площадью – 1 га, целевым назначением - 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, тип собственности – частная собственность – III, IV очереди строительства.

Итак, возведение ЖК на данных земельных участках соответствует их целевому назначению. Стоит отметить, что целевое назначение земли по соседству - 01.05 для индивидуального садоводства. Можно предположить, что и с нашими участками было так же, но специально под строительство ЖК «Европейка» оно было изменено. Действующее украинское законодательство не запрещает собственнику земельного участка менять его целевое назначение, однако, расписывает порядок такого изменения. Соблюден ли был этот порядок в случае с ЖК «Европейка» – это уже другой вопрос, требующий более детального анализа.

В предыдущих анализах о киевских ЖК мы проверяли, к какой функциональной зоне отнесен тот или иной участок согласно генерального плана, используя при этом сайт градостроительного кадастра. Так как для Киевской области нет аналогичного ресурса, воспользуемся этим же сайтом и для ЖК «Европейка».

Итак, земельные участки, на которых возводится ЖК «Европейка», отнесены к территориям жилой усадебной застройки (перспективной/существующей).

Согласно п. 3.19. ДБН 360-92 ** «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» район усадебной застройки может быть сформирован отдельными жилыми или блокированными домами с приусадебными (приквартирными) участками с хозяйственными постройками или без них. Застройка этих районов не должна превышать 4-х этажей.

Соответственно, строить здесь можно, но не выше 4 – го этажа. ЖК «Европейка» же предполагает 4 - 6 этажные дома.

На этом же ресурсе можно увидеть планировочные ограничения генерального плана. В наше случае они заключаются в том, что ЖК «Европейка» находиться в зоне акустического воздействия аэропорта 75-80 дБа.

Вполне приемлемый вариант.

Теперь, что касается разрешительной документации. Она должна состоять из следующих документов:

- Декларации о начале выполнения строительных работ (сооружения І – ІІІ категории сложности) или Разрешения на выполнение строительных работ (сооружения ІV - V категории сложности). Сейчас Законодатель использует уже новую классификацию (СС1, СС2, СС3), но поскольку строительство ЖК «Европейка» началось до этих нововведений, в данном обзоре мы будем использовать старую терминологию;

- Экспертизы проекта строительства (сооружения ІV - V категории сложности);

- Градостроительных условий и ограничений.

В первую очередь необходимо отметить, что, по мнению Заказчика строительства, ЖК принадлежит к сооружениям І - ІІІ категории сложности, а это значит, что для осуществления его законного возведения нужна Декларация о начале выполнения строительных работ.

Таковые имеются. Они даже частично размещены на официальном сайте ЖК.

Подтверждается эта информация и на официальном сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции в Реестре разрешительной документации.

Однако, настораживает тот факт, что согласно п. 4.2. ДСТУ-Н Б В.1.2-16: 2013 проектирование объекта строительства, в состав которого входит несколько отдельных зданий, строений, сооружений или линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, нужно осуществлять на основании исходных данных, в том числе градостроительных условий и ограничений на объект строительства в целом. При этом категория сложности такого объекта строительства определяется по показателям таблицы А.1 приложения А, рассчитанными для объекта строительства в целом.

Вот и получается, что категория сложности у данного объекта занижена и Заказчику строительства нужно было получить вместо нескольких Деклараций о начале выполнения строительных работ - одно Разрешение на выполнение строительных работ, а также провести обязательную для сооружений ІV - V категории сложности экспертизу проекта строительства. Это касается тех домов, которые имеют несколько корпусов.

Что касается градостроительных условий и ограничений, то в Декларациях о начале выполнения строительных работ имеется информация о том, что таковые выдавались, опять же таки, в некоторых случаях, на несколько разных домов, вместо одного.

Отдельно стоит отметить, что в ГУО указываеться допустимая плотность населния на том или ином участке. Интерестно проследить, как Застройщик будет соблюдать ее, возведя 112 домов на нескольких земельных участках.

К слову о 112 домах. Хотелось бы узнать, оплатил ли Закзачик строительства паевой взнос за все запланированные обьекты? Если да, то бюджет сельсовата должен был быть пополнен на крупную сумму либо же Застройщик взял на себя другие обязательства перед громадой села.

В данном контексте стоит отметить, что не так давно появилась информация о том, что ГУО отменены. А это первый шаг на пути к отмене упоминаемых ранее Деклараций о начале строительных работ.

Теперь, что касается Застройщика и тех, кто, в принципе, принимает участие в строительстве ЖК. Кто они и какова их ответственность?

Как уже было обозначено раньше, «ЕВРОПЕЙКА» возводится на нескольких земельных участках частной собственности. Если в случае с коммунальной собственностью проследить связь между арендатором и арендодателем было довольно просто, то собственника частной собственности и его связь с Заказчиком строительства - чуть сложнее.

По данным Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, собственником земельных участков является Красновский Евгений Юрьевич.

Согласно Деклараций о начале выполнения строительных работ он же выступает и Заказчиком строительства, но далеко не во всех объектах, а если быть более точными – только в I очереди. Во II – IV фигурирует уже ООО «ЕВРОПЕЙКА» (код ЕГР 40725746), учредителем которого является сам Красновский Евгений Юрьевич.

В связи с этим, неплохо было бы ознакомиться с документом, который разрешает ООО «ЕВРОПЕЙКА» строить на данных земельных участках.

Генеральным подрядчиком является общество с ограниченной ответственностью «Строительная девелоперская компания» (код ЭГР 38679303). Опять же таки, для более детального анализа нужно смотреть договора между им и Заказчиком строительства, которых в свободном доступе, к сожалению, нет.

Итак, в ходе написания обзора возникло несколько спорных вопросов:

- законность изменения целевого назначения участков, учитывая, что их функциональное назначение не предусматривает возведение домов выше 4-ех этажей;

- законность возведения этих самых 6-тиэтажных домов;

- возможность отнесения данных объектов к ІІІ категории сложности;

- не превышена ли разрешенная контролирующими органами плотность населения;

- последствия отмены ГУО, угроза отмены Деклараций о начале строительных работ;

- какова ответственность вовлеченных в строительство лиц.

Подводя итог, можно сказать, что, вроде бы, и значительных нарушений в ЖК «ЕВРОПЕЙКА» то нет. Ну, построили они вместо 4 этажей 6. Ну, занизили чуть-чуть категорию сложности в некоторых домах - с ІV на III. Ну, превысят допустимую плотность населения. Что в этом такого страшного?

В принципе, ничего. Просто все эти факты каждый по отдельности, а тем более – все вместе являются основаниями для признания строительства самовольным и отмены деклараций. А так, в принципе, все.

А погода сегодня действительного хорошая. Вот только дожди передают.

 

Илона Кузина,

юрист, адвокатская фирма GORO legal

 

Виктория Заболотная

помощник юриста, адвокатская фирма GORO legal