9155-728x546
9155-728x546

ЖК «Лісовий квартал»

Тільки-но повернувшись з чудової подорожі осінніми Карпатами, відчуваєш ностальгію за неперевершеними краєвидами гір, лісів, гірських річок та озера Синевір. А відтак, відчуваєш бажання знайти оазис такої втіхи та спокою десь у передмісті Києва

На языке оригинала

 

Тільки-но повернувшись з чудової подорожі осінніми Карпатами, відчуваєш ностальгію за неперевершеними краєвидами гір, лісів, гірських річок та озера Синевір. А відтак, відчуваєш бажання знайти оазис такої втіхи та спокою десь у передмісті Києва.

Можливо, майбутні мешканці ЖК «Лісовий квартал», що будується за адресою: Київська обл., м. Бровари, територія 3-го мікрорайону IV жилого району, вул. В’ячеслава Чорновола та вул. Київська (далі – «ЖК»), в майбутньому отримують таку нагоду. Але спочатку до буденного. Так як черг будівництва ЖК багато, аналізувати будемо будинок 11.

Щодо правомірності використання земельної ділянки для будівництва ЖК

У відділі продажу ЖК було надано для ознайомлення такі документи:

1)  Договір оренди земельної ділянки від 10 січня 2012 року, за яким Броварська міська рада надала в оренду земельну ділянку Товариству з обмеженою відповідальністю «Міжрегіональний торгово-діловий комплекс «Будівельне місто» строком на 5 років.

2)  Договір суборенди від 16 грудня 2013 року, за яким суборендодавець ТОВ «Міжрегіональний торгово-діловий комплекс «Будівельне місто» надав в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Альянс Новобуд», земельну ділянку терміном до 25 квітня 2017 року.

3)  Договір № 1 від 01.09.2017 року про внесення змін до договору суборенди земельної ділянки від 16 грудня 2013 року, за яким суборендодавець ТОВ «Міжрегіональний торгово-діловий комплекс «Будівельне місто» надав в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Альянс Новобуд», земельну ділянку терміном до 25 квітня 2022 року.

Крім того, у відділі продажу вільно можна отримати: Акт прийому-передачі земельної ділянки, Акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Однак, додаткового договору про продовження строку дії основного Договору оренду ми побачити не мали змоги, а, як відомо, строк дії договору суборенди не може перевищувати строк дії договору оренди. Тому, очевидно, що потенційним покупцям все ж таки варто наполегливо попросити відділ продажу надати для огляду додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до даних Публічної кадастрової карти України вказана земельна ділянка (кадастровий номер 3210600000:00:063:2347) віднесена до земель 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. (Див. Малюнок 1)

Малюнок 1

Таким чином, цільове призначення земельної ділянки відповідає намірам забудови.

Крім того, для аналізу законності будівництва ЖК «Лісовий квартал» були отримані:

1.  Дозвіл на виконання будівельних робіт від 09 лютого 2016 року № ІУ 115160401167;

2.  Експертний звіт щодо розгляду проектної документації по проекту «Будівництво багатоквартирної житлової забудови з об’єктами соціальної інфраструктури на території 3го мікрорайону IV житлового району в м. Бровари Київської області» № 47-3/15 від 07.10.2015 року;

3.  Містобудівні умови та обмеження № 57, а також відповідні зміни до них;

4.  Технічні умови та обмеження (наприклад, Технічні умови № 182 на водоспоживання та каналізацію від 13.11.2014 року, Технічні умови № КОЕ – 4090 на приєднання електроустановок від 09.08.2011 року, Технічні умови на радіофікацію № 10б – 02/572 від 07.11.2014 року, Технічні умови на прокладання кабелю електрозв’язку № 10б – 02/572 від 07.11.2014 року);

5.  Детальний план території;

6.  Договори, які ЖК «Лісовий квартал» надає своїм клієнтам.

7.  Ліцензія АЕ № 279537 на здійснення господарської діяльності, пов’язаної зі створенням об’єктів архітектури, надана ТОВ «АЛЬЯНС НОВОБУД» (замовник) (строк дії - до 26 вересня 2016 року) та Виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (не перебуває в процесі припинення).

Малюнок 2

Таким чином, строк наданої для ознайомлення ліцензії закінчився (див. Мал. 2), однак було отримано електронну, строк дії якої закінчується у 2021 році.

8.  Ліцензія № АЕ 291482, надана ТОВ «Алекса Груп» (генеральний підрядник) (строк дії - до 01 квітня 2017 року) та Виписка з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (не перебуває в процесі припинення).

Малюнок 3

Відтак, відкритим є питання, яким чином Генеральний підрядник проекту працює без продовженої ліцензії (див. Мал. 3).

В цілому, перелічені документи є достатніми для здійснення будівництва на вказаній земельній ділянці.

Дуже зручним та інформативним сервісом для перевірки ЖК є Центр моніторингу забудови міста Києва, проте в даному разі він не стане в пригоді оскільки не містить інформації про земельну ділянку за межами міста. Відсутня інформація про даний обєкт і на сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам.

Огляд судових справ стосовно забудовника ТОВ «АЛЬЯНС НОВОБУД» показав, що жодних судових процесів або кримінальних справ, які б могли вплинути на здійснення будівництва наразі не має.

Щодо законності запропонованої схеми інвестування

Згідно з абзацом 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» Інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Інвесторам пропонується придбати майнові права на нерухомість шляхом укладання двох договорів: купівлі- продажу деривативу (форвардний контракт, який реєструється на біржі) та договір купівлі – продажу майнових прав. Дана схема є законною, та більш-менш захищеною для інвестора, оскільки подвійний продаж одного й того самого базового активу (приміщення) через біржу є неможливим, а також сама біржа детально перевіряє забудовника перед початком співпраці.

В цілому ЖК справляє враження законного будівництва, за умови отримання відповіді на два питання:

  1. Чи продовжено строк дії договору оренди земельної ділянки?
  2. Чи має Генеральний підрядник чинну ліцензію?

 

Біла Яна Геннадіївна,

Провідний юрист Адвокатської фірми “Goro Legal”