11822351_840451162729211_6899057740184790847_n
11822351_840451162729211_6899057740184790847_n

фото: facebook.com/lvivsky

ЖК «ЛЬВОВСКИЙ»

Киевская обл., Киево-Святошинский р-н., с. Петропавловская Борщаговка, ул. Львовская, д. 17, корпус 1, 2, 3

Среди потенциальных покупателей недвижимости в городе Киеве и Киевской области можно встретить две абсолютно противоположные точки зрения: первая из них - чем ближе жилье к центру города, тем лучше, вторая – жить нужно подальше от городской суеты. И если главным аргументом покупателей из первой группы является экономия времени, то вторые парируют более низкой стоимостью кв.м.

Итак, жизнь за городом имеет свои плюсы, поэтому сегодня проанализируем ЖК «ЛЬВОВСКИЙ» (если быть более точными - ту его часть, что находится по адресу: Киевская обл., Киево-Святошинский р-н., с. Петропавловская Борщаговка, ул. Львовская, д. 17, корпус 1, 2, 3, поскольку ЖК довольно большой).

Ключевыми факторами надежности строительства является соотношение намерений застройки целевому и функциональному назначению территории, а также наличие разрешительной документации на проведение строительных работ. Узнать большую часть этой информации можно из общедоступных источников.

Согласно данных Публичной кадастровой карты Украины (map.land.gov.ua) строительство ЖК ведется на следующих земельных участках:

- земельный участок с кадастровым номером 3222485900:04:009:0081, площадью – 0,1 га, целевым назначением - 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, тип собственности – частная собственность – корпус 1;

- земельный участок с кадастровым номером 3222485900:04:009:0082, площадью – 0,1 га, целевым назначением - 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, тип собственности – частная собственность – корпус 1;

- земельный участок с кадастровым номером 3222485900:04:009:0026, площадью – 0,1 га, целевым назначением - 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, тип собственности – частная собственность – корпус 1;

- земельный участок с кадастровым номером 3222485900:04:009:0043, площадью – 0,1 га, целевым назначением - 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, тип собственности – частная собственность – корпус 1, 2;

- земельный участок с кадастровым номером 3222485900:04:009:0056, площадью – 0,1 га, целевым назначением - 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, тип собственности – частная собственность – корпус 2, 3;

- земельный участок с кадастровым номером 3222485900:04:009:0069, площадью – 0,1 га, целевым назначением - 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, тип собственности – частная собственность – корпус 3;

- земельный участок с кадастровым номером 3222485900:04:009:0070, площадью – 0,1 га, целевым назначением - 02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, тип собственности – частная собственность – корпус 3.

Анализируя киевские стройки, на данном этапе мы проверяли к какой функциональной зоне отнесен тот или иной участок согласно генерального плана, используя при этом сайт градостроительного кадастра. Так как для Киевской области нет аналогичного ресурса, а генеральный план с. Петропавловская Борщаговка был отменен решением суда, которое выстояло в апелляции, воспользуемся этим же ресурсом и для ЖК «ЛЬВОВСКИЙ».

Итак, земельные участки, на которых возводится ЖК «ЛЬВОВСКИЙ», отнесены к территориям жилой усадебной застройки (перспективной).

Согласно п. 3.19. ДБН 360-92 ** «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» район усадебной застройки может быть сформирован отдельными жилыми или блокированными домами с приусадебными (приквартирными) участками с хозяйственными постройками или без них. Застройка этих районов не должна превышать 4-х этажей.

Соответственно, строить здесь можно, но не выше 4 – го этажа.

На этом же ресурсе можно увидеть планировочные ограничения генерального плана. В наше случае они заключаются в том, что ЖК «ЛЬВОВСКИЙ» находиться в зоне акустического воздействия аэропорта 75-80 дБа.

Теперь, что касается разрешительной документации. Она должна состоять из следующих документов:

- Декларации о начале выполнения строительных работ (сооружения І – ІІІ категории сложности) или Разрешения на выполнение строительных работ (сооружения ІV - V категории сложности).

- Экспертизы проекта строительства (сооружения ІV - V категории сложности);

- Градостроительных условий и ограничений.

В первую очередь необходимо отметить, что, по мнению Заказчика строительства, ЖК принадлежит к сооружениям І - ІІІ категории сложности, а это значит, что для осуществления его законного возведения нужна Декларация о начале выполнения строительных работ.

Таковые имеются. Они даже размещены на официальном сайте ЖК. 

Подтверждается эта информация и на официальном сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции в Реестре разрешительной документации.

Однако, настораживает тот факт, что согласно п. 4.2. ДСТУ-Н Б В.1.2-16: 2013 проектирование объекта строительства, в состав которого входит несколько отдельных зданий, строений, сооружений или линейных объектов инженерно-транспортной инфраструктуры, нужно осуществлять на основании исходных данных, в том числе градостроительных условий и ограничений на объект строительства в целом. При этом категория сложности такого объекта строительства определяется по показателям таблицы А.1 приложения А, рассчитанными для объекта строительства в целом.

Вот и получается, что категория сложности у данного объекта занижена и Заказчику строительства нужно было получить вместо трех Деклараций о начале выполнения строительных работ одно Разрешение на выполнение строительных работ, а также провести обязательную для сооружений ІV - V категории сложности экспертизу проекта строительства.

Что касается градостроительных условий и ограничений, то в Декларациях о начале выполнения строительных работ имеется информация о том, что таковые выдавались, опять же таки, на три разных дома, вместо одного.

Кто же принимает участие в строительстве ЖК и какова ответственность каждого из субъектов?

Как уже было обозначено раньше, «ЛЬВОВСКИЙ» возводится на семи земельных участках частной собственности. Если в случае с коммунальной собственностью проследить связь между арендатором и арендодателем было довольно просто, то собственника частной собственности и его связь с Заказчиком строительства - чуть сложнее.

По данным Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, собственником земельных участков является Кукса Константин Николаевич. Согласно Декларациям о начале выполнения строительных работ он же выступает и Заказчиком строительства. Неплохо.

Генеральным подрядчиком является общество с ограниченной ответственностью «Строительная девелоперская компания».

Подводя итог, можно сказать, что стоимость кв.м. в ЖК за пределами Киева меньше – это плюс, но проблемы с разрешительной документацией и несоответствие строительства функциональному назначению земельных участков - минусы, которые, вопреки известному математическому правилу, не гарантируют положительного результата.

 

Илона Кузина,

юрист, адвокатская фирма GORO legal