_________-1
_________-1

ЖК «time» (г. Киев, ул. Липковского, 38)

Cегодня мы решили потратить свое время для того, чтобы сэкономить Ваше, и подготовили обзор о ЖК «time», который находится на улице Липковского, 38

«Каждый сам решает, как потратить свое время», - первое, что попадает на глаза, открыв буклет ЖК «time». Заставляет задуматься. Наверное, на это и делалась ставка при выборе наименования.

Cегодня мы решили потратить свое время для того, чтобы сэкономить Ваше, и подготовили обзор о ЖК «time», который находится на улице Липковского, 38.

Ключевыми факторами надежности строительства является соотношение намерений застройки целевому и функциональному назначению территории, а также наличие разрешительной документации на проведение строительных работ. Узнать большую часть этой информации можно из общедоступных источников.

Согласно данных Публичной кадастровой карты Украины, строительство ЖК ведется на земельном участке с кадастровым номером 8000000000:72:063:0007, площадью – 1,0922 га, целевым назначением - 02.07 – «для другой жилой застройки», тип собственности – коммунальная собственность.

Поскольку в данном случае мы имеем дело с коммунальной собственностью, ищем решение Киевского городского совета о передаче данного земельного участка в аренду Заказчику строительства. Это – наилучший вариант. И ЖК «time» выбирал именно его.

Есть решение Киевского городского совета № 31/731 от 14 июля 2016 года «О передаче ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ДЕОРБУД» земельного участка для строительства и эксплуатации жилых домов с паркингом и встроенно-пристроенными административными помещениями и заведениями общественного питания, благоустройством и озеленением территории на ул. Митрополита Василия Липковского, 38 в Соломенском районе г. Киева».

Срок аренды – 15 лет. Вид использвания - для строительства и эксплуатации жилых домов с паркингом и встроенно-пристроенными административными помещениями и заведениями общественного питания, благоустройством и озеленением территории.

Также в Предварительном договоре купли-продажи квартиры, который предлагается для подписания Будущим Покупателям, упоминается Договор аренды земельного участка, заверенный частным нотариусом Киевского городского нотариального округа Кравченко Н. П. 15.08.2016 года, зарегистрирован в реестре под № 204.

Делее по тексту для удобства будем обозначать этот земельный участок как «Земельный участок» без указания кадастрового номера и других характеристик.

Итак, с оформлением права пользования Земельным участком у ЖК «time» проблем нет.

Переходим к целевому и функциональному назначению.

Что касается целевого назначения Земельного участка, то согласно уже упоминаемой нами Кадастровой карты Украины, оно звучит следующим образом: 02.07 - для другой жилой застройки.

«Для … жилой застройки» - это, кажется, понятно. Но что же значит прилагательное «другой»?

Согласно Классификации видов целевого назначения земель, утвержденной приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 23.07.2010 № 548, зарегистрированной в Министерстве юстиции Украины 01.11.2010 за № 1011/18306: к землям жилой застройки относятся земли, как для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома (02.03) (опять же – наилучший вариант), так и для другой жилой застройки.

Есть позиция, что «код 02.07 - это то, что не вошло в другие виды (коды 02.01-02.06), а именно - строительство общежитий, казарм и т.п.».

С другой стороны - «различные виды использования земельного участка, но в пределах одной категории (в нашем случае «Земли жилой и общественной застройки»), не является нецелевым использованием земельного участка».

Какую позицию поддерживать – это уже решать Вам.

Может быть, функциональное назначение Земельного участка прояснит ситуацию.

По уже хорошо налаженной схеме для того, чтобы проверить, к какой функциональной зоне отнесен интересующий нас земельный участок согласно Генеральному плану города Киева, используем сайт градостроительного кадастра.

Земельный участок отнесен частично к территориям жилой многоэтажной застройки (перспективной/существующей), а частично – к территориям общественных зданий и сооружений (перспективным/существующим).

Вполне приемлемый вариант. При правильной планировке «встроенно-пристроенные административные помещения и заведения общественного питания», о которых шла речь в решении КГС, можно разместить в соответствующей части Земельного участка – на территории общественных зданий и сооружений. 


На этом же ресурсе можно увидеть планировочные ограничения Генерального плана города Киева. В нашем случае они заключаются в том, что ЖК «time» находится в зоне загрязнения 1Кюри почвогрунтов цезием - 137. 

Теперь, что касается разрешительной документации. Она должна состоять из следующих документов:

- Декларации о начале выполнения строительных работ (сооружения І – ІІІ категории сложности) или Разрешения на выполнение строительных работ (сооружения ІV - V категории сложности). Сейчас Законодатель использует уже новую классификацию (СС1, СС2, СС3), но поскольку строительство ЖК «Time» началось до этих нововведений, в данном обзоре мы будем использовать старую терминологию;

- Экспертизы проекта строительства (сооружения ІV - V категории сложности);

- Градостроительных условий и ограничений.

В первую очередь необходимо отметить, что, ЖК принадлежит к сооружениям ІV - V категории сложности, а это значит, что для осуществления его законного возведения необходимо Разрешение на выполнение строительных работ.

Таковое имеется. Данная информация подтверждается на официальном сайте Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины в Реестре разрешительной документации.

Что касается градостроительных условий и ограничений, то на сайте градостроительного кадастра есть информация о том, что на данное строительство выдавались Градостроительные условия и ограничения от 18.08.2016 № 735/16/012/009-16/. 

Как было указано выше, ЖК «time» - сооружение ІV - V категории сложности. Так, согласно ст. 31 Закона Украины «О градостроительной деятельности», «обязательной экспертизе подлежат проекты строительства объектов, которые относятся к IV и V категорий сложности, - по соблюдению нормативов по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, прочности, надежности, долговечности зданий и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения.

Соответственно, встает вопрос: «А экспертиза проектной документации проводилась?» Ответ на этот вопрос можно найти в Предварительном договоре купли-продажи квартиры, который предлагается для подписания Будущим Покупателям, где указывается: «Экспертный отчет касательно рассмотрения проектной документации по проекту «Строительство жилых домов с паркингом и встроенно-пристроенными административными помещениями и заведениями общественного питания, благоустройством и озеленением территории» от 29 марта 2017 года № 7-209-16-ЕП/КО, утвержден ООО «Украинская строительно техническая экспертиза».

Подытожим: с разрешительной документацией у ЖК «Time» все более чем хорошо.

Теперь, что касается Заказчика строительства и тех, кто, в принципе, принимает участие в строительстве ЖК. Кто они, какова их ответственность, и какими документами она предусмотрена?

Для ответа на поставленный вопрос и, соответственно, для более глубокого анализа хорошо было бы посмотреть договора между всеми вышеперечисленными субъектами, но их в свободном доступе, к сожалению, нет.

В конце хотелось бы сказать несколько слов о схеме инвестирования, а именно о Предварительном договоре купли-продажи квартиры, который предлагают для подписания Будущим Покупателям.

Не то, чтобы мы ожидали увидеть договор, ущемляющий интересы Заказчика строительства (в данном случае Будущим Продавцом выступает Фонд), но зеркальная ответственность контрагентов по договору – это своего рода «правило хорошего тона» в договорах и она должна иметь место.        

Подводя итог, можно сказать, что на ЖК «time» определенно стоит обратить внимание.

 

Илона Кузина,

юрист, адвокатская фирма GORO legal