14796232_1219245008138163_1647602195_o
14796232_1219245008138163_1647602195_o

ЖК по ул. Ревуцкого (пересечение ул. Ревуцкого и ул. Вишняковской)

Каковы признаки действительно хорошей квартиры? Развитая инфраструктура, удобное расположение и приемлемая цена

Каковы признаки действительно хорошей квартиры? Развитая инфраструктура, удобное расположение и приемлемая цена. При совпадении всех трех характеристик, остальные, например, подходящие планировки, отходят на второй план. В противоположном случае надо в чем-то уступать. Как правило, потенциальные инвесторы готовы пожертвовать удобным расположением объекта (например, относительно центра города либо метро), лишь бы желанные квадратные метры были хоть немножко дешевле. И это вполне оправданно.

В подобной ситуации ЖК по ул. Ревуцкого - достаточно неплохой вариант.  Но является ли расположение его единственным минусом? Узнать данную информацию можно из общедоступных источников.

Ключевыми факторами надежности строительства является соотношение намерений застройки целевому и функциональному назначению территории, а также наличие разрешительных документов на проведение строительных работ.

Строительство ЖК по ул. Ревуцкого ведётся на двух земельных участках:

- основном - земельном участке площадью 0,6255 га с целевым назначением - для строительства и обслуживания зданий торговли, кадастровый номер 8000000000:90:292:0111;

- земельном участке площадью 0,1507 га с целевым назначением - для коллективного гаражного строительства, кадастровый номер 8000000000:90:292:0176.

Вот тут и обнаружилась первая несостыковка. Строить жилой комплекс на земельном участке, предназначенном для строительства и обслуживания зданий торговли, нельзя.

Однако, 31 марта 2016 года Киевским городским советом было принято решение № 271/271, в соответствии с которым целевое назначение данного земельного участка изменено на следующее - для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого и торгового комплекса. Вполне вероятно, что эту информацию просто еще не внесли во все источники. Если это действительно так, то по первому пункту у ЖК по ул. Ревуцкого все в порядке.

Найти вышеизложенную информацию можно на публичной кадастровой карте - map.land.gov.ua.

Согласно информации из этого же ресурса, земельный участок относится к коммунальной собственности.

В подобных случаях необходимо узнать о наличии договора аренды между Заказчиком строительства и местными органами. Так, 25 сентября 2015 года между ООО «Артигас» (Заказчик строительства) и Киевским городским советом был подписан договор аренды земельного участка, который был зарегистрирован в реестре под № 324. В этот же день был подписан и второй договор, зарегистрирован в реестре под № 790. Соответствующее решение было принято 23 июля 2015 года. Так, срок аренды земельных участков составляет 20 лет. Соответственно, и по второму критерию у ЖК по ул. Ревуцкого все хорошо.

Проверить, к какой функциональной зоне отнесены участки согласно генеральному плану, можно на сайте градостроительного кадастра - mkk.kga.gov.ua. Интересующие нас земельные участки отнесены к территории общественных зданий и сооружений.

Изложенная выше информация свидетельствует о том, что строительство ЖК, который явно не относится к общественным зданиям и сооружениям, не предусмотрено на данной территории.

Более того, эти земельные участки расположены в санитарно-защитной зоне. И если раньше, при частичном расположении строительства в данной зоне, застройщик мог расположить там детскую площадку, то в случае с ЖК по ул. Ревуцкого там размещены приблизительно 90 % участков, и подобный трюк явно не пройдет.

Что же касается разрешительной документации, то она должна состоять из следующих документов:

- Декларации о начале выполнения строительных работ (сооружения І – ІІІ категории сложности) или Разрешения на выполнение строительных работ (сооружения ІV - V категории сложности).
- Экспертизы проекта строительства (сооружения ІV - V категории сложности);
- Градостроительных условий и ограничений.

В первую очередь необходимо отметить, что ЖК принадлежит к сооружениям V категории сложности, то есть для осуществления его законного строительства нужно Разрешение на выполнение строительных работ.

В январе 2016 года Государственной архитектурно-строительной инспекцией города Киева была зарегистрирована Декларация о начале подготовительных работ по данному объекту. О Разрешении на выполнение строительных работ на сайте государственного органа информации нет, однако на официальном сайте объекта размещена Декларация о начале выполнения строительных работ. Уже в Инвестиционном договоре, который предлагают для подписания инвесторам, упоминается Разрешение на выполнение строительных работ от 19 июля 2016 года, однако на официальном сайте самого объекта его нет.

О проведении Экспертизы проекта строительства свидетельствует соответствующий документ, размещен на официальном сайте ЖК.

Также по информации, размещенной на сайте градостроительного кадастра, у Застройщика имеются градостроительные условия и ограничения.

Итак, из трех обязательных документов у ООО «Артигас» есть два. О существовании третьего можно лишь догадываться либо верить на слово Застройщику.

 

Что же касается инфраструктуры объекта, то не стоит забывать о расположении неподалеку от него мусоросжигательного завода «Энергия» и Бортнической станции аэрации.

Теперь относительно инструмента, используемого Заказчиком строительства для оформления отношений с инвесторами, а именно - инвестиционном договоре. 

Состав вовлеченных лиц выглядит следующим образом:

Итак, Фонд, как Инвестор, на основании Инвестиционного договора получает от ООО «АРТИГАС» Объект строительства на праве собственности. В течении 90 дней после получения Фондом документа о праве собственности на Объект и полной оплаты Инвестором по Инвестиционному Договору заключается Договор купли-продажи между Инвестором и Фондом.

Подобная схема инвестирования несет риски для инвестора, поскольку он не имеет прямых отношений с Заказчиком строительства, а действует через посредника. В первую очередь, это влияет на ответственность участников предоставленной выше схемы. К слову, из условий инвестиционного договора следует, что она не совсем зеркальная, поскольку Фонд, в сравнении с Инвестором, имеет больше прав. 

Таким образом, инвестирование в ЖК по ул. Ревуцкого несет определенные риски, и отдаленность ЖК от центра - далеко не единственный его минус.

 

Илона Кузина,
юрист, адвокатская фирма GORO legal