2f72231b-1388-48ce-9458-ed055630c6f8_1
2f72231b-1388-48ce-9458-ed055630c6f8_1

Как не купить квартиру в проблемном объекте?

Пошаговая инструкция для покупки квартиры в новостройке

фото: myslo.ru

В Киеве активно начали борьбу с проблемными стройками. В столице строительных объектов сотни. Проблемными из них власти называют десятки. При этом, большинство из проблемных объектов - многоквартирные жилые комплексы. Как не стать жертвой строительной аферы и не вложить деньги в долгострой?

Попробуем с этим разобраться.

Самый простой способ - привлечь юриста к сделке по покупке объекта недвижимости на первичном рынке. При этом его задача сводится не только к вычитке договора. Хотя и это очень важный аспект его работы.

Задача юриста - проанализировать и сделать выводы относительно:

- соответствия намерений застройки целевому назначению и градостроительной документации

- полноты полученной разрешительной документации

- добросовестности участников строительства: застройщика, генерального подрядчика.

Если же по каким-то причинам привлечь юриста к сделке не получается, необходимо изучить и проанализировать публичную информацию. Даже этого будет достаточно, чтобы сделать собственные выводы о проблемности объекта.

Итак.

Проверка соответствия намерений застройки целевому назначению и градостроительной документации

Проанализируйте данные Градостроительного кадастра Киева.

Функционал кадастра очень большой. Поэтому, чтобы не распылять усилия, Вас должно интересовать - соответствует ли планы застройщика функциональному назначению земельного участка, на котором ведутся строительные работы.

Для этого необходимо включить слой «функциональное зонирование генерального плана».

Нажмите на кнопку, отмеченную синим.

 

Легенда карты (слева) покажет, к какому функциональному назначению относится территория.

Как правило, многоквартирные жилые дома  могут строиться на территории жилищной застройки. Если строящийся объект находиться рядом с водными объектами - проверьте границы прибрежных защитных полос объектов водного фонда.

Проверка целевого назначения участка

Следующий этап - необходимо проверить соответствие намерений застройки целевому назначению участка. Для этого вы можете воспользоваться публичной кадастровой картой.

 

Для удобства работы с картой перейдите в базовый слой - «орофотопланы». Зарегистрированные в ней участки подсвечены голубым цветом.

 

 

Нажав на интересующий Вас участок можно получить информацию о:

• кадастровом номере участка;

• типе собственности;

• целевом назначении;

• площади

Запомните номер кадастрового номера участка.

Если намерения застройки участка соответствуют целевому назначению и функциональному назначению, кадастровый номер участка Вам понадобится на следующих этапах проверки.

Проверка полноты полученной разрешительной документации

Проверка функционального назначения участка

Если земельный участок находиться не в собственности компании застройщика, а в пользовании (аренда), помимо целевого назначения участок имеет функциональное назначение, которое закреплено в договоре аренды.

Учитывая, что право аренды более ограничено, чем право собственности, арендатор обязан использовать участок не только согласно целевому назначению, но и функциональному назначению, указанному в договоре аренды.

Узнать функциональное назначение участка можно, ознакомившись с договором аренды у застройщика. Если застройщик отказывает Вам в предоставлении договора, это должно насторожить. Но саму информацию получить можно из других источников.

Как правило, передача земельных участков в аренду происходит на основании решения Киевского городского совета. На сайте http://kmr.ligazakon.ua/ можно ознакомиться с решениями Киевского городского совета, включая решения по земле. Для поиска можно использовать адрес участка, наименование застройщика, кадастровый номер участка.

Земельный участок должен иметь допустимое функциональное назначение.

Проверка наличия градостроительных условий и ограничений

Если строительство начато после 2011 года, для его осуществления застройщик должен был получить градостроительные условия и ограничения. Именно в этом документе определяются ключевые требования к будущему объекту, включая технико-экономические параметры: площадь, этажность, очередность и т.д.

Проверить наличие градостроительных условий и ограничений можно на сайте Градостроительного кадастра Киева. Для этого достаточно нажать на соответствующий слой - «градостроительные условия и ограничения».

Участки, для которых условия и ограничения были получены, будут подсвечивать голубым.

Как правило, из информации можно узнать:

- адрес

- застройщика

- исходящий номер

 

Если градостроительные условия есть - все в порядке. Если информация о них отсутствует - это еще ничего не значит, так как до 2011 года выдавались другие разрешительные документы (архитектурно планировочное задание) и в базу кадастра такие документы не вносятся. Однако причину отсутствия градостроительных условий и ограничений следует уточнить у застройщика.

Проверить объект в списке проблемных застроек

Отдельно следует проверить, нет ли объекта на сайте Центра мониторинга застройки. Работает сайт по таким же принципам, что и сайт Градостроительного кадастра. Если объект в списке - это должно Вас насторожить. 

Проверить наличие разрешений на выполнение строительных работ

Уточнить, есть ли документы, дающие право на проведение строительных работ, можно в базе Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. Если строительные работы ведутся, а разрешения или декларации на их выполнения нет - это плохой сигнал.

Проверка добросовестности участников строительства: застройщика, генерального подрядчика

В строительном проекте принимают участие несколько ключевых фигур:

- генеральный подрядчик

- землепользователь

- заказчик (застройщик, девелопер)

- финансовый инструмент (компания по управлению активами, администратов фондов финансирования строительства, корпоративный или паевой инвестиционный фонд)

Информацию о них можно узнать, ознакомившись с паспортом строительства, который размещается на фасаде любой стройки. В офисе продаж Вам также обязаны сообщить исчерпывающую информацию об этих субъектах.

Общий поиск информации

Безусловно, информацию о ключевых фигурах можно найти, воспользовавшись поиском в Интернете. На форумах и других площадках для публичного обсуждения размещено порой очень много информации. Однако информацию об указанных субъектах также следует изучить самостоятельно воспользовавшись открытыми базами данных.

Узнать о директоре и участниках юридического лица поможет сайт Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей. Имея данные о директорах и участниках, также можно поинтересоваться их публичной репутацией.

Проверка наличия судебных споров

Также следует проверить информацию по участникам в Едином государственном реестре судебных решений. Поиск можно проводить по:

- названию участника

- его коду ЕДРПОУ (его можно получить из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, см. пункт выше).

Также следует изучить информацию в Едином государственном реестре судебных решений про наличие судебных споров связанных с земельным участком. Для этого можно воспользоваться поиском с ключевыми словами - адрес строительства либо кадастровый номер участка.

Проверка наличие обременений на недвижимости и/или земельном участке

Наличие арестов и обременений на земельном участке, на котором проводятся строительные работы, можно проверить через сайт Реестра вещных прав на недвижимое имущество

Заключение договора

Если после всего вышеописанного у Вас нет сомнений в добросовестности строительства, можно приступать к изучению договора.

В этом случае следует сказать о том, что существует два варианта организации привлечения финансирования и работы с покупателями квартир:

• инвестиционный

• неинвестиционный

 «Инвестиционный»

Согласно Закону Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые вкладывают в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект. Необходимыми инвестициями могут быть не только деньги, но и, техника, оборудование, права интеллектуальной собственности.

Данным Законом установлено, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.

«Не инвестиционный»

Вариантами привлечения средств от покупателей в таком случае являются:

•  членство в кооперативе

• предварительные договоры

• договор о паевом участии

• купля-продажа имущественных прав

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и свои минусы.

К примеру, «не инвестиционный» вариант привлечения финансирования в некоторых случаях позволяет сэкономить на дорогостоящих затратах, связанных с обслуживанием фондов финансирования строительства, эмиссией ценных бумаг, содержанием компаний по управлению активами.

Инвестиционный вариант могут себе позволить в основном крупные застройщики. Помимо всего прочего, он позволяет участвовать в процессе дополнительным государственным органам, которые выполняют функцию контроля:  Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг и Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку.

Если застройщик использует такой вид привлечения финансирования, как целевые облигации, каждый квартал он обязан публиковать отчет о ходе строительства. С таким отбитом можно ознакомиться на сайте Агенства содействия развитию фондового рынка Украины.

Рекомендуем всегда обсуждать любые вопросы, которые возникли в процессе самостоятельного анализа, с сотрудниками офиса продаж. Квалифицированные сотрудники смогут дать ответы на все вопросы, если им нечего скрывать, и стройка законна.