______________2020-11-22___13
______________2020-11-22___13

Валерий Гасенко: Почему рынок загородной недвижимости быстрее отойдет от коронакризиса

Сегодня коронакризис меняет не только общественно-политическую ситуацию в стране, но и структуру экономики, становясь мощным фактором для разных ее сегментов.

Мы живем, действительно, в интересное время. Сегодня коронакризис меняет не только общественно-политическую ситуацию в стране, но и структуру экономики, становясь мощным фактором для разных ее сегментов. На лицо – коррекция, оптимизация и переориентирование спроса. И то, что раньше было аксиомой и статичным, в эти дни активно видоизменяется, а спрос (что правильно) диктуют сегодня потребители, а не компании- монополисты или искусные маркетологи с красивыми дипломами (в лучшем случае, некоторых западных вузов второго-третьего эшелона).

Например, интересные сегодня вещи происходят в сфере строительства. Если абстрагироваться от нашумевшего «Большого строительства», видно, что (как и при прежних кризисах, которые не раз переживала Украина) на рынке недвижимости происходит здоровый «естественный отбор».

Например, строительство в Киеве новостроев практически не ведется. Отчасти, этому подыграла ситуация с «Укрбудом». Сроки смещаются, даже у крупных компаний-застройщиков начинаются проблемы с оборотным капиталом, потребительский спрос падает. Это естественно: люди думают больше, образно говоря, о гречке, имбире и туалетной бумаге. Покупка квартир в высотках перетекает в отложенный спрос.

Одновременно с этим наименьшее проседание ощущает на себе сегмент загородной недвижимости. Тут, по сообщениям СМИ, только единичные случаи с задержкой ввода в эксплуатацию жилкомплексов, подключением к коммуникациям и т.д. «Пирамид» а-ля «Укрбуда» в этом сегменте, вероятно, удастся избежать.   

Как жил рынок загородной недвижимости перед коронакризисом и почему он не рухнет

Рынок загородной недвижимости (коттеджи, таунхаусы, дуплексы и т.д.) рос на 10%, начиная с 2000 года и до масштабного ипотечного кризиса 2008 года. Затем были затяжные кризисные времена до начала 2014 года: много проектов так и не были полностью заселены, согласно изначальным проектам. В части из них были приостановлены продажи, строительство, поменялись собственники. Однако за последние 5-6 лет рынок начал оживать. В частности, в столичном регионе появились новые интересные проекты, масштабные застройки, новые форматы и даже архитектура и концепции проектов стали более прогрессивными, а вот цены, наоборот, более демократичные. И если еще лет 10 назад загородная недвижимость на Киевщине была прерогативой элиты, сегодня купить дуплекс или таунхаус можно по цене столичной квартиры. Яркий пример – Ирпень, в котором за последние 5 лет число жителей, по некоторым оценкам, выросло в 3-4 раза.

Если в столице из-за дефицита земли правила игры диктуют компании-застройщики, то за пределами Киева у подрядчиков есть больше свободы для маневров. Благодаря этому изменились многие параметры коттеджных городков: площадь домов, участка, типовые проекты, технологии строительства.

Какие плюсы загородной недвижимости в условиях «короны»

1. Оптимальное соотношение цены/качества/комфорта и минимум рисков стать жертвой «пирамиды».

Так, площадь домов, которые сегодня предлагаются в коттеджном городке (КГ) стартует от 45 квадратов, и все реже встречаются дома площадью более 230 метров. Большинство КГ предлагают сразу несколько типовых проектов разной площади, как самого дома, так и участка. В то же время в ряде КГ параллельно предлагаются как коттеджи, так и дуплексы с таунхаусами. Средняя площадь коттеджа составляет - 157 кв. м. По данным КГ, где предлагаются дома разной площади, наибольшим спросом пользуются дома до 100 кв. м.

2. Также традиционно, преимуществом загородной недвижимости является и наличие собственности на участок.

В частности, для таунхаусов и дуплексов стандартный размер участка от 1 до 3 соток земли, включая пятно застройки. Для коттеджей предлагают от 2 соток до 4-5 в стандартной нарезке, а также опцию увеличить участок до 10–12 соток. Стоит отметить, что ряд проектов предлагают и участки под застройку в составе КГ. 

Жителям, например, столичных «квадратов» эконом-класса (или приснопамятных «хрущеб») остается только завидовать таким вкусным условиям.

3. В загородной недвижимости больше бытового комфорта. Эпидемия короны обострила вопрос быта. Чисто психологически, если подолгу находится в тесной квартире, то, с высокой долей вероятности, уже на следующий день карантина могут начаться элементарные бытовые трения между членами семьи. А если же у вас есть загородный участок, пребывание на самоизоляции – это своеобразная форма отдыха от шумных городов. На своем участке вы можете баловать себя хоть каждый день едой на мангале, прогуливаться в зеленых зонах, наслаждаться чистым воздухом и т.д. Много моих знакомых ходят по грибы в лес, выгуливают часами своих домашних питомцев. В то же время владельцы, к слову, столичных «клеток» в этом плане очевидно стеснены.

Также в своем, к слову, за счет своего загородного коттеджа можно на порядок удешевить личные расходы благодаря энергоэффективности (солнечные панели, переход на твердотопливные современные котлы и проч.). Больно смотреть, как в Киеве (столице европейского государства) в 21-м веке жильцы «хрущевок» все еще зависят от централизованного отопления и пребывают в кабале от коммунальных ЖЭКов. В своем коттедже – вы сам себе хозяин и властелин. Никто не позарится на вашу личную свободу и кошелек.

4. Рынок загородной недвижимости восстановится быстрее остальных сегментов, инвестировать в него выгодно. Естественно, что коронакризис не будет длиться вечно. И как это было при прежних встрясках экономики, строительство будет восстанавливаться. Но вопрос: какой курс валюты будет завтра? Очевидно, что в посткризисный период мы войдем совсем с другой стоимостью гривны по отношению к основным мировым валютам. А значит, себестоимость строительства (и как следствие удорожание квадратных метров) будет дорожать. И сейчас как раз самое время самый вкладываться в покупку загородной недвижимости. Ведь для подогревания спроса многие застройщики идут на гибкие условия продажи своих объектов, подстраиваясь под клиентов. Поскольку именно надежные строительные компании в первую очередь заинтересованы, чтобы их стройки не останавливались, чтобы проекты завершались, покупатели были довольными, а работа фирм развивалась.

5. Простой своп-анализ показывает, что в 2020 году и дальше инвестиции в загородную недвижимость имеют больше плюсов в сравнении с покупкой жилья в других сегментах. Это, к тому же, отличный способ не только для сохранения своих сбережений (кризис в банковском секторе усиливается, о чем, в частности, свидетельствует растущий портфель рефинансирования банков), но и потенциально выигрышный источник заработка. Ведь свои загородные владения можно перепродать дороже (естественно, после «коронакризиса» вслед за «первичкой» будет дорожать и вторичное жилье), на этом можно заработать и вернуть с лихвой вложенные инвестиции.

Британцы говорят, «Мой дом – моя крепость». Туманный Альбион всю свою историю демонстрировал свободу и твердость духа. Отчасти, именно поэтому эта нация стала успешной и передовой. Там превалирует личный комфорт и независимость.

Нам многому чему стоит поучиться у них. В Британии веками больше ценилась именно загородная недвижимость. Они знают толк в выгоде вложений. Да что говорить, если и в наши дни многие жители Лондона приезжают в столицу своей страны только на работу. А живут в основном в таунхаусах, коттеджах или частных замках. Это естественное развитие нашего урбанистического глобалистского мира. Киев, хоть и вялыми темпами, тоже двигается по этому пути. Уверен, что окончание очередного кризиса задаст второе дыхание и для дальнейшего развития первичного рынка недвижимости и одного из его перспективных сегментов – загородных объектов.

Автор: Валерий Гасенко - эксперт по недвижимости и местному самоуправлению.