Игорь Никонов: Многие клиенты не могут купить квартиру из-за финмониторинга

Для столичного рынка новостроев 2021-й год оказался непростым. Спрос на недвижимость восстановился, но квадратные метры серьезно подорожали. Ипотека так и не заработала. Жизнь покупателей и застройщиков не облегчает и ситуация с финмониторингом.

Об этом в интервью Минфину рассказал основатель компании KAN Development Игорь Никонов.

О ситуации на первичке

Что сейчас происходит на киевском рынке новостроев? Продолжают ли люди покупать подорожавшее жилье?

Люди покупают квартиры, несмотря на рост цен. В Украине ситуация, как и везде в мире. За последние два года центробанки напечатали миллиарды долларов и евро, и цены на недвижимость везде растут. Украина ничем не отличается — у нас растет и себестоимость строительства, и цены на жилье, но спрос не падает.

Тем не менее, объемы ввода в эксплуатацию готового жилья в этом году остались практически на уровне кризисного 2020-го. Как это объяснить?

Причины могут быть разные. Начнем с того, что закончить проект не так-то легко. Продажи хорошо идут далеко не у всех. Например, у нашей компании есть резервы и любой проект, в котором продана хотя бы одна квартира, мы сможем закончить на свои деньги. Но большинство застройщиков, предполагаю, 90%, рассчитывают на деньги инвесторов. И если продажи идут нестабильно, они медленно и строят.

Застройщики говорят, что цены на жилье растут из-за подорожания стройматериалов. Будет ли этот фактор работать и в дальнейшем?

Цены на стройматериалы действительно выросли, на некоторые — до 50%. Стекло не просто подорожало, оно вовсе исчезло с рынка, когда несколько заводов в Европе остановились на реконструкцию. Учитывая популярность этого материала, очереди на него большие и, соответственно, цена заоблачная. И если, например, металл в стоимости должен откатиться немного назад, то со стеклом так не получится, дефицит будет продолжаться еще очень долго.

Плюс на цену квадратного метра влияет и заработная плата. За последние два года она увеличилась приблизительно на 40%, и эта тенденция продолжается. Так что, учитывая даже эти два фактора, недвижимость однозначно будет расти в цене, ориентировочно на 10−15% до конца года.

А кто будет ее покупать? Ведь платежеспособность населения вряд ли сильно изменится…

Например, инвесторы. У нас в стране нет других инструментов для вложения денег. Нет рынка ценных бумаг, люди не разбираются в IT-технологиях, стартапах — тех направлениях, которые во всем мире генерят деньги. Зато у нас развита недвижимость — это то, что люди понимают, могут пощупать руками. И, конечно, большую часть своих сбережений, а их немало, украинцы вкладывают именно сюда.

Какие коррективы может внести новая волна пандемии и очередные карантины?

Главный негатив от локдаунов для рынка недвижимости — ограничения в передвижении. Как ни крути, покупка недвижимости — пока не онлайн-операция. Это особенно чувствовалось в 2020 году.

Человеку важно прийти, поговорить, увидеть, потрогать… В 2021 году локдаун уже намного меньше повлиял на мобильность людей. Зато украинцы пересмотрели требования к недвижимости. Жизнь взаперти и дистанционная работа показали, как важен фактор качества жилья. Ведь могут быть ситуации, когда вам там придется постоянно находиться на ограниченной территории.

И как изменились требования?

Очень много внимания уделяют балконам. Люди хотят иметь место, где можно на свежем воздухе провести значительную часть времени. Как результат — мы стали предлагать покупателям квартиры с большими балконами и террасами нестандартного размера.

Кроме того, люди хотят минимально использовать общественный транспорт. То есть им важно, чтобы вся необходимая инфраструктура была под рукой.

Многие предпочитают и работать рядом с домом. Покупают квартиру, а потом открывают кафе, булочную, салон и почти не выезжают за пределы комплекса. Поэтому все первые этажи мы оставляем под коммерческую недвижимость. Уверен, тема — «я хочу жить там, где работаю» — приведет и к увеличению количества арендного жилья. Спрос на квартиры будет смещаться в сторону не конечных покупателей, а инвесторов.

Об инвестициях в жилье

фото: Сергей Владыкин

По вашему мнению, покупка жилья на первичном рынке — хорошая инвестиция?

Хорошая инвестиция — это когда вы покупаете актив, который потом растет в цене. Будет ли завтра рост спроса на качественную недвижимость в Киеве? Уверен, что будет. Кроме того, вы всегда сможете рассчитывать на получение пассивного дохода. Бизнес на аренде жилья в Киеве достаточно стабильный и риски здесь минимальны.

Какую доходность могут принести инвестиции в недвижимость?

Важен проект, его класс, локация, а также то, на каком этапе входит инвестор. Цена на квадратный метр от котлована до готового дома иногда вырастает в два раза. В среднем доход инвестора может составлять от 15% до 40%, но есть проекты, которые приносят и 60%, и 70%. Правда, из-за последних изменений в законодательстве, не факт, что такая доходность будет возможна в дальнейшем.

Что касается покупки недвижимости для сдачи в аренду, то на этом реально зарабатывать 10−11% годовых.

По вашим оценкам, какой процент клиентов покупает недвижимость в инвестиционных целях?

Среди наших клиентов таких около 10%. В основном в KAN Development люди покупают для себя. Наши проекты выгодно отличаются качеством и инфраструктурой, которую, кстати, мы строим сразу. За счет этого у нас и цена квадратного метра может быть немного дороже. Считаю, что инвестировать в качественную недвижимость в Киеве никогда не поздно, но и откладывать этот момент при наличии средств на руках не имеет смысла.

Какая себестоимость строительства квадратного метра жилья в KAN Development?

У нас себестоимость очень высокая — больше $1100. Если же сюда добавить инфраструктурные объекты, школы, детские сады, которые не являются бизнесом, — то она еще выше.

Из каких источников вы привлекаете средства для строительства? Является ли для вас основой финансирования деньги покупателей квартир?

Мы, конечно, строим и на деньги покупателей в том числе, но, если инвесторы не идут — это некритично. Под каждый проект у нас сформированы резервы. Интересно, что многие ждут старта наших проектов, у нас формируются целые листы ожидания.

Клиенты хотят купить жилье на котловане и предполагают, что первенство даст им право на дополнительную скидку. Мы действительно повышаем цены по мере продвижения строительства объекта, но очень дешевых цен, чтобы быстро привлечь покупателя, не даем. Мы не демпингуем, чтобы начать строительство, у нас есть свои средства.

А вы считаете себя инвестором?

Конечно.

И в какие инструменты вы предпочитаете вкладывать?

Я вкладываю деньги только в свой бизнес, туда, где я руковожу процессом. Все мои попытки куда-то инвестировать и понадеяться на кого-то другого, закончились неудачами.

О финмониторинге и налоговых новациях

фото: Сергей Владыкин

Стала ли недвижимость для людей более доступной благодаря ипотеке? Сотрудничает ли KAN Development с банками?

Ипотека у нас в стране работает всего на 2−3%. Вся проблема в регуляции. Банки могут давать кредит только на жилье, введенное в эксплуатацию. Но цена на него тогда уже максимальная, людям невыгодно, они хотят купить на котловане. Поэтому покупатели активно пользуются рассрочками девелоперов. Мы даем рассрочку до 10 лет и фактически это ничем не отличается от банковского кредита. Мы берем эту недвижимость в залог, но человек может спокойно ею пользоваться и в ней жить еще до полной выплаты.

Какой процент от продаж приходится на покупку в рассрочку?

50−60% клиентов берут рассрочку до ввода в эксплуатацию. Она беспроцентная. Нужно сделать первый взнос, например, 30%, и потом равными частями выплачивать до момента ввода в эксплуатацию.

Некоторые покупатели берут рассрочку до 10 лет. В этом случае ставка будет стартовать от 8% годовых. Но, как правило, чтобы не платить эти проценты, клиенты выплачивают сумму полностью в среднем за три года.

Появились ли у покупателей проблемы с покупкой жилья в связи с новым законом о финмониторинге? Все ли могут подтвердить источники происхождения средств?

Для многих покупателей финмониторинг действительно стал проблемой при покупке недвижимости. Случаи, когда клиенты не могут подтвердить официальные доходы, довольно часты. Бывает и так, когда мы не можем ничем помочь. Например, если у клиента нет вообще никаких официальных доходов, он не может купить квартиру. Это, конечно, большая проблема для отрасли и экономики, люди не запускают деньги в оборот. Вообще я считаю, что наше государство не имеет права спрашивать, откуда у человека деньги, пока не было всеобщего обязательного нулевого декларирования.

То есть не раньше 2022 года?

Ну да. Не скажу, что я в восторге от этого закона. Мое мнение — он не даст эффекта, и правительству придется еще раз вносить изменения в условия. Ставка 9% — это много. Во многих странах декларирование действительно было нулевым. И это справедливо для человека, который завел деньги в Украину. Если оставил на счету в банке за границей — пусть будет 5%. Так будет стимул деньги привести сюда и инвестировать их тут.

То же самое с активами. Если ты оценил активы в какую-то сумму, пусть применяется ставка 0%. Если занизил стоимость, то при продаже, будь добр, заплати 18% с разницы.

Как на рынок повлияет принятие законопроекта 5600? Из него убрали норму об НДС, по 18% налога на доходы для третьей и всех последующих продаж жилья оставили, правда, в смягченном варианте…

Да, теперь закон предусматривает, что при третьей и последующих продажах 18% нужно будет платить не со всей суммы сделки, как планировалось раньше, а с разницы между ценой покупки и продажи. Но даже такая норма негативно скажется на спросе. Некоторые инвесторы покупают на котловане по 5−10 квартир, потом их перепродают и зарабатывают на этом, платят 6% с оборота. По большому счету, если квартира недорогая, то это эквивалентно 18% с разницы между покупкой и продажей. Если дорогая, то заработок, конечно, уменьшается.

Но если бы налог ввели, как планировали изначально, это бы сильно ударило по отрасли. Для Киева катастрофы не было бы, просто меньше стали бы строить. А вот регионы закрылись бы вообще.

Бюджет нужно наполнять не за счет роста ставок налогов, а увеличения объемов строительства. Ведь мы и так активно наполняем казну: если себестоимость квартиры $1000, то 25% от этой суммы — это консолидированные налоги. И чем больше объем строительства, тем больше налогов.

О проблемах с новостроями

Количество домов растет, а парковок — нет. Как решать этот вопрос?

Никто не будет строить паркинги, пока люди не начнут за них платить. Это большая проблема. Например, мы строим паркинги в соответствии с нормативами, но инвесторы, особенно те, кто сдает жилье в аренду, их не покупают. В некоторых домах мы уже продаем квартиры только в пакете с паркингом.

А сколько стоят паркинги?

Недешево, но и их себестоимость тоже высокая. Прямая себестоимость паркоместа в подземном паркинге — $22−23 тыс. Те, кто продает по $15−20 тыс., просто идут в минус. Но для них лучше продать по такой цене, чем не продать вообще.

Мы строим паркинги согласно нормативке и не все продаются. Например, в Central Perk еще не продано около 100 паркомест. Но рано или поздно, когда полиция начнет убирать машины за неправильные парковки и штрафовать, люди начнут думать и об этом. Со временем измениться и культура поведения, как это произошло на Западе.

Чтобы снизить себестоимость строительства, компании начинают экономить на стройматериалах. Жилье эконом-, комфорт- и элит классов действительно строят из различных стройматериалов? Или только декларируют?

Мы точно делаем все в соответствии с нормами. Я придерживаюсь такого принципа: пусть человек заплатит дороже за квартиру, но никогда не пожалеет об этом. Цена забывается за 5 минут, а с качеством жилья человек сталкивается каждый день на протяжении всего срока эксплуатации.

Но среди коллег не все придерживаются такого подхода. К тому же, качество недвижимости часто страдает из-за отсутствия банковского финансирования. Девелоперы, не имея достаточно денег, вынуждены привлекать партнеров. Среди них находятся и такие, кого интересует только прибыль, и они согласны идти на всевозможные уловки. Таким образом, у девелопера, который строит и ставит на кон свою репутацию, во многих вопросах связаны руки.

Это вывод из личного опыта? Ведь у вас тоже есть проекты, которые вы строите в партнерстве?

Да, но у меня есть железное правило: я управляющий партнер и мое решение является ключевым. Если не так, то я не иду в такие проекты. Если вступаю в партнерство, то только потому, что мне нравится проект. Также партнер должен быть комфортным, готовым слушать и идти на компромиссы.

Вы сами хотели бы жить в построенном вашей компанией доме?

Конечно, у меня есть квартиры в домах, построенных KAN Development. Мои дети также живут в квартирах нашей компании.

А если бы рассматривали других застройщиков, чей дом выбрали бы?

Уверен, что в Киеве есть хорошие застройщики и хорошие дома. Но пока необходимости в таком опыте у меня нет. На решение купить жилье в проекте другого застройщика могла бы повлиять разве что очень крутая, удобная локация.

О перспективах

Планируете ли выходить с новыми проектами на рынок в ближайшей перспективе?

Конечно, у нас есть много перспективных проектов. Мы уже пошли и в загородную недвижимость, начали строить проект в Конча-Заспе.

Как обстоят дела с земельными участками под проекты в столице?

В Киеве еще много хороших участков. Но они не пустые, таких попросту нет. Это, как правило, территории бывших заводов, производственные мощности, которые сегодня не являются рациональными с точки зрения экологических условий.

Хотя я противник того, чтобы все переделывать в жилье. Место приложения рабочий силы должно быть равномерно распределено по городу, чтоб не создавать транспортных коллапсов. Например, сейчас будут продавать завод «Большевик». Считаю, что там должно быть место работы людей — или офисные центры наряду с жильем, или инновационный парк наподобие UNIT.City. Это и современно, и экологично.

По вашему мнению, вы уже построили свой лучший проект?

Еще нет, конечно. Вот будем реализовать на Крещатике. Проект достаточно своеобразный. Думаю, это будет один из лучших объектов в Киеве.

А если бы была возможность заполучить хорошую площадку, я мечтал бы построить что-то «неординарное», чтобы люди сюда ехали и оставались под ярким впечатлением. Это был бы мультифункциональный комплекс, к примеру, гостиница с апартаментами, бизнес-центром, — такого плана, как в Нью-Йорке.

Ваш прогноз по дальнейшей ситуации на рынке недвижимости Киева?

Спрос растет. Люди начали зарабатывать деньги, причем не только в мегаполисе, но и в регионах. Например, Херсон раньше был депрессивным городом, а сейчас там много хорошо зарабатывающих предпринимателей и каждый норовит приобрести квартиру в Киеве, если не себе, то детям.

Касательно цен, то они, конечно, будут расти. Но вместе с тем будет увеличиваться и себестоимость строительства, и заработные платы. Это инфляция, и она гораздо больше, чем мы себе представляем. Пока в мире включен печатный станок, деньги, лежащие в банке или под матрасом, будут обесцениваться. И сегодня сидеть с деньгами на руках — это самая большая глупость, нужно инвестировать в активы.